住宅调控对资金的挤出效应，这些资金的出口在哪？时下黄金价格高企，投资空间不大。股市跌跌不休，似乎很难成为这些资金的释放口。静躺在银行，在通货膨胀预期下，不到万不得已，投资者也不会这样选择。投资工具与选择余地不大的情况下，短期内回暖的商业地产或许会成为投资者的选择之一。

　　近段时间，处于配角地位的商业地产摇身成为置业投资者眼中的主角，对其纷纷示好。“春天说”一时铺天盖地。同时，地产商也开始将投资比例倾向于商业地产。在目前住宅政策趋紧的情况下，商业地产真能成为开发商的"春天"吗？

　　福州房地产专家刘福泉表示，从商业地产长期发展的特质来看，置业者还需要冷静与理性的心态。而对像大连万达这样，早在几年前就以商业地产为主导的开发商来说，租金可以为企业带来稳定的现金流。但对于现在想把商业地产当做新的利润增长点的开发商来说，需要谨慎出击，同样对于投资者来说，在选择商业地产项目更要慎重。

　　商业地产热销预示“春天说”？称商业地产价值回归或许更准确

　　“在短期内，投资资金会进入商业地产，但他们不会成为中国商业地产发展的主流。因为商业地产的增值需要通过商业的专业运营来提升地产的价值，从这个意义上说，商业地产没有散客投资者炒作的空间。因为商业地产讲究长期持有、务实运营，热捧商业地产绝非坦途。”融汇置业有限公司营销总监廖成章说，快速扩张对管理的挑战巨大，要建立一个成功的城市综合体，企业不仅需要充足资金，还要有专业的管理团队。由于各家开发商开发商业地产的模式不同，所以目前还未到快速复制阶段。

　　如今商业地产的价值回归是源于住宅置业的导向。早期置业写字楼等商业地产是高比例、短年限的贷款按揭，与置业住宅相比，意味着投资同样区域，商业地产的门槛更高，现金压力更大。而住宅项目，因为价格提升更快，转手更易，受到追求利润投资者的偏爱。

　　但从长远来看，城市化进程加速是中国商业地产健康发展的长线支撑。全国工商联商业地产专业委员会主任兼秘书长朱凌波在接受采访时表示，城市化进程的推进，将不断推动商业的发展，而商业的繁荣将带动商业地产的兴旺。本次楼市新政在一定程度上提升了商业地产的关注度。但商业地产还远未到讨论“春天”的时候，称为商业地产价值的正常化回归或许更为准确。

　　商圈的开发需要培育 失败的商业地产可能造成投资者资金回流困难

　　一座城市能够容纳多少综合体？城市综合体开发风险大、体量大、资金量大，不是每个城市和房地产企业都适合，必须视政策、经济、需求而定。有一句名言：“当商业地产没有成为烂尾楼顺利开业时，还远未到开香槟庆祝的日子”。失败远多于成功，可谓国内商业地产发展的现实状况。因此民间流传一句话，商铺商铺，是先有商后有铺，先有商业后有商业地产。

　　刘福泉认为，商业地产开发需要准确定位，但其中密集资金和高端人才是困扰商业地产的瓶颈。在无数失败案例中，招商不良和低效的后期运营是共性。如何让招商和后期运营顺利进行，是摆在开发商面前的一道难题。此外商业地产是资金密集型的运作项目，与住宅相比，风险颇大。而且商业房地产由于资金量大，也不如住宅项目容易卖掉的，届时，资金回流很有问题。

　　商业地产考验实力 跟进商业地产尚需谨慎

　　从目前商业地产的开发模式来看，强调的是运营创造价值。而以商铺销售为主的开发模式，赚取的只是开发环节的利润，与商业地产的长期运营收益以及资本收益相比，虽然资金回流较快，但从长期来看，出售的资金回流量远远低于自持物业。“虽然商业地产的好处大家都知道，但并不是所有人都能做到的。商业地产企业资金大致来源于银行贷款与自筹资金。目前的现状，地产开发企业的融资渠道受制于政策，主要来源还是靠银行贷款，如果信贷政策一旦收紧，那项目运作就会受到很大影响。”一业内人士分析道。

　　从长远看，商业地产会成为下一个亮点，这是地产界的共识，即便如此，对于资金压力较大的开发商来说，还是不能盲目进入商业地产的开发，尤其要避免大体量的商业项目。相对于住宅开发的短平快来说，商业地产往往是慢热型的，属于长线运作。目前，高库存的商品住宅难以在短时间内消化，资金来源成为首当其冲的难题。

　　对于没有进入商业地产的开发商来说，靠商业地产获取高额利润是有风险的。

　　如何投资商业地产“行家”来支招

　　——本报专访中国购物中心产业资讯中心主任郭增利先生

　　商铺因所使用的土地性质不同，不受新政影响；商铺不仅每年可给业主带来租金收益，而且其物业本身也会随着经营状况而增值。但是，并不是所有的商铺都有很好的投资价值。那么，对于投资者而言，如何选择风险较小、投资性价比较高的产品呢？本报请来业内行家为您支招。

　　地段决定投资价值

　　选择商铺最重要的是地段！

　　什么样的地段算好的地段呢？中国购物中心产业资讯中心主任郭增利先生指出，好的地段具有丰富的历史和文化积淀，能够体现出一个城市的性格，代表着城市商业发展的最新潮流，具有难以替代的作用。有利于吸引更多的消费者光顾，也有利于吸引更多的零售品牌进驻，传统商圈如东街口、茶亭街、中亭街等地方，如果有新开发的商业店面就值得关注。投资传统地段可以说是大投资、稳回报的一种投资商业地产手段。这些地段就适合资金量大，追求稳定回报的企业主级别的投资客。

　　应从政府规划中嗅商机

　　郭增利表示，如果时刻关注政府每年最新的区域改造规划，就能从中最先嗅到商机。比如从新兴的商圈中寻找热土与低洼地。随着周边城市外来人群的消费比重和份额逐渐上升，新兴区域性商圈生活化定位的挑战，其发展重心逐渐从过去单纯强调品牌和贩卖货品转向进一步完善功能组合，丰富配套服务，新的一代商业地产应势而生。新兴商圈在形成之初，往往能够克服传统商圈的缺陷，首先强调丰富的商业功能，以此来规避与传统商圈在进行品牌资源竞争时的弱势地位。这些商铺就适合资金量较少、追求高回报的中产阶级投资客。

　　选择有“品牌”的开发企业更有保障

　　在任何情况下，有品牌的产品总会比普通产品更有购买与投资的价值。“相信品牌的力量”并不是一句空话。尤其是房地产这样的大投入大回报行业。一个有品牌的商业地产也许在投入前期会更多，但是运营回报的保证也会大大高于小开发商的产品。

　　郭增利先生近几年考察过全国大型商业地产，他发现，商业地产产品与其他产品不同。商业地产刚开始是看不见摸不着的，往往是从开发商构建的一个美好远景去判断。因此，购房者肯定要选择信誉较高、市场口碑较好的企业开发的产品，来得更有保障。

　　郭增利开玩笑地说，“最简单找品牌的方法就是看他有没做广告，虽然不能说投广告的都是好品牌，但多少能从它的广告宣传中看到一个企业的品牌理念和实力。”

　　因此品牌的建设贯穿在项目开发、销售、服务的每一个环节，投资者可以从广告中发现这个项目主推的卖点，从售楼部发现开发商服务意识。寻找商业地产投资的好项目，必须用品牌的眼光来看，这样投入才会带来丰厚的回报。

　　要考察开发商的后期“运营”能力

　　购买商业地产，一定要比较好的了解商业地产的定位和营销方式，以及未来的运营模式，这样便于对楼盘未来的成功与否，做一个比较准确的评估。

　　商业地产后期运营的最终目的、核心目的就是能够按照预定的目标整合商家，管理商家，更新商家，同时把整个楼盘的整体形象推向市场。在这个高度竞争的市场，单兵作战绝不可能取胜。一个好的商业地产运营商将是投资时最有用的附加值。

　　郭增利先生针对福州特点，对商业地产运营给出了几点建议，首先要进一步强化传统商圈的特色，紧紧抓住购买力强的年轻群体，走时尚集合路线；其次针对商圈中较为薄弱的配套服务功能，进行大力完善和补充，以形成更大的对顾客的吸引能力，避免由于内外部环境制约造成的消费者流失。

　　投资公式

　　地段+品牌+运营商/价格＝该商业地产项目的分值

　　综上所述，郭增利先生很理性地为我们计算出一个投资商铺计算公式：地段(百分制打分)+品牌(百分制打分)+运营商(百分制打分)/价格＝该商业地产项目的分值。

　　将地段、品牌、运营商都换成百分制，将有意向的产品打上分除以价格就是这个商业地产项目的分值，选择分数越高的购买，就是越理性的投资方式，这样才不会在如此之多的商业地产项目中“乱花渐欲迷人眼”了。

　　-本报记者 王占艳 张海 陈龙