从房地产信贷政策的调整到住建部严格经济适用房的相关规定，连日来不断出台的房市宏观调控措施，涉及到房市的方方面面，这剂“猛药”下的似乎越来越重。

　　日前，国务院发布的通知强调，要发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。其中要求税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。“这是在国务院文件中第一次指令对某个税种进行清算和稽查，足见土地增值税已经到了非清算不可的地步。”财税专家、中央财经大学财经研究院客座教授刘玉章告诉记者。对土地增值税的清算和稽查，目的就在于抑制房市的投机行为。

　　2004年我国开征土地增值税，而从2002、2003年起我国房价进入飞速上涨的时期。“开征土地增值税，是增强国家对房地产开发和房地产市场调控力度的客观需要。”刘玉章说。面对我国房地产市场出现的投资过热、土地资源浪费严重的现象，采用税收杠杆的调控作用来调节这一问题提上了日程。

　　从土地增值税的开征来看，主要是为了抑制炒买炒卖房地产，限制房价上涨过快的需要。不断飞涨的房价，吸引了一些投机者钻国家政策的空子，炒买炒卖房地产。“浙江炒房团”、“煤老板”，一时成为非常热门的“字眼”。炒买炒卖房地产也推动了房地产价格的过快上涨。“开征土地增值税，通过对转让房地产中过高的收益进行税收调节，一方面对高售价实行高税负，限制房价过高，维护购房者的利益；另一方面要使投机者不能再获取暴利，抑制炒买炒卖房地产的现象。”刘玉章如是说。

　　同时，土地增值税的开征，对于我国守住18亿亩耕地的“红线”起到了积极作用。我国人均土地面积偏低，在大城市，地少人多更是一个显著的特点。如何提高土地利用效率，是摆在我们面前的一个重要问题。为了促进土地的有效利用，在土地增值税方面对普通住宅的税收优惠体现在两个方面：一是提高土地的容积率，二是控制单套房屋的建筑面积。

　　“开征土地增值税，是为了规范国家参与国有土地增值收益的分配方式，增加国家财政收入。”刘玉章告诉记者，我国土地归国家所有，房地产行业获取高额利润主要因素是土地的增值。1994年以前，我国涉及房地产交易的税种主要有营业税、企业所得税、个人所得税、契税等。这些税种对转让房地产收益只能起到一般的调节作用，土地增值所获得的高额回报被土地使用者获取，国家作为土地所有者并没有得到应有的回报。开征土地增值税可以统一和规范国家参与土地增值收益分配的方式，国家通过税收的形式占有一部分土地增值额，增加国家财政收入。

　　尤其值得关注的是，由于土地增值税按照房产销售增值额的高低实行差别累进税率，最高税率为增值额的60%，体现了高收益、高税负的量能征税原则，所以从根源上控制房地产的高售价。同时，由于不同类型的房产实行差别税率，“纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的”，免征土地增值税；如果增值率超过20%，则对全部增值额征收土地增值税。这一规定，一方面在税收上控制建房的类型，鼓励开发商向普通标准住宅倾斜，同时，又对低售价(增值率低于20%的)给予免税的优惠。当时考虑到房地产开发周期较长的客观情况，我国还制定了土地增值税预征的相关规定。

　　“如果按照土地增值税条例的规定认真开征土地增值税，在一定程度上是可以起到抑制房价作用的。”刘玉章说，自1994年土地增值税开征以来，《土地增值税暂行条例》及其实施细则并没有得到认真地贯彻执行，各地对土地增值税征收的作法极不平衡，比较普遍存在的问题是，对土地增值税只预征不清算；预征率由各地制定，预征率高低不一，税负普遍较低；个别地区反而对经济适用房预征土地增值税，预征之后不予清算，把不该征税的项目征收了土地增值税。由于只预征不清算，房地产项目高额利润部分国家没有征到税，全部流入开发商的口袋。开征16年的土地增值税并没有达到设置土地增值税时的预期目的。

　　因此，加大对土地增值税进行清算力度尤其必要。“土地增值税是遏制房价过快上涨的有效手段。”刘玉章说。为了抑制炒买炒卖房地产获取利益的行为，“对个人销售住房暂免征收土地增值税”的规定应当加以修订或停止执行。

　　记者 庞东梅