“房中房”可否通过房产分割合法“洗底”？

　　最近记者接到读者查询，称一套房屋已分拆成两间独立的房屋，是否可以到房管局做房产分割，一个房产证分出两个房产证？在严厉打击“房中房”的今天，这个念头无疑是异想天开。不过据记者了解，以前的确曾有人通过中介可办到，但现在已基本上不可行。这名读者的问题又衍生了以下系列问题，两套物业只出一个房产证，是否可再变成两个房产证？两个房产证是否可以合二为一……记者本次专门研究一下房产证如何“分合”。文/图：记者 李凤荷

　　钻空子，两套变三套

　　现在如过街老鼠一样人人喊打的“房中房”，在几年前是投资者眼中的恩物，米小姐也是看中“房中房”的可观利润在2006年购入一套大单位，分拆成三套单位出租。与目前大部分“房中房”业主不同的是，她当初通过中介已为每套单位顺利出证。

　　据米小姐介绍，她2006年初买了这套150平方米的大单位，该房子是两套单位打通而成，作为房改房分给原业主，原业主持有一个房产证。她以近4000元/m2的价格盘下该单位，促成交易的中介当时拍胸口答应帮她做房产分割。米小姐买下房子后分隔成两套两房一厅和一套一房一厅。2006年年底，在中介帮助下顺利取得3个房产证。据她回忆，当时交了3500多元的服务费，但3套房产在房管局作房产分割的收费加起来不过几百元。

　　据一位业内人士表示，2007年前房管局与规划局的部分职能由一个部门履行，不排除内部人士通过某种操作帮米小姐心想事成。米小姐表示，因为2007年后这种操作已被停止，她目前3套房屋为她带来9%的投资回报率，且4000元/m2购入的房产目前已升值一倍多。

　　据地产人士透露，即使是在2007年前，未经报建而改动房屋间隔，再出独立房产证，这种操作也是不被允许的。中原地产市场部人士表示，一般的“房中房”业主不要妄想通过拆分房产证的方法“蒙混过关”，因为私自改建房屋内部结构，分隔多个厨厕，会引起房屋安全问题及治安、消防等问题，政府部门是不会承认这样的违章建筑，更不会给其办理房产证。

　　业主如果将没有防水要求的房间或把阳台改为卫生间、厨房间。如出现安全、渗漏等问题，需要负上相关的责任。

　　两套出一证，可以恢复两证

　　地产中介人士表示，本来属于两套独立且有规范间隔的房产，因福利分房或房改原因或开发商特别设计而出一证，只要两套房产室内间隔没有改变，是可以合法恢复两个房产证的。

　　合富置业营运中心总监黎意诵表示，业主可从开发商处调出原始报建图，申请重新测绘，并向公安局索取地名证明，再提交到房管局申请房产分割。据了解，锦城花园部分单元是单位房改房，由于部分员工可享受的住房面积较大，当时也是把两套单位出一个证来发给这些员工。后来，这些业主想出售房屋时，因面积过大而遇到困难。中介建议先做房产分割，再作出售。锦城花园业主从提出房产分割到出新证，历时3~6个月不等。

　　满堂红法务部负责人许彦斐表示，若房产证上清晰载明两套房产的门牌号，附图上也附上两套房产的平面图，那么拆分过程更加容易，连规划局都不用跑，直接到测绘所提出测绘申请，再到房管局做房产分割即可。房产证分割，从程序上主要涉及房管局和规划局两个部门。房产分割的程序是存在的，但若房产分割非出于正当理由，很难获得规划报建。

　　两证合二为一，没有意义

　　汇瀚按揭高级业务经理莫静表示，就两套以上的二手住宅房产证合并为一的情况目前较少见。如果业主要将两套或以上物业的房产证合并，必须是同一楼层相邻单位。若业主日后想拆分该物业出售，交易过户手续会比较繁琐。

　　满堂红许彦斐表示，市场上多做的是房产分割，即房产证拆分，原因是小户型出手容易，且按照国家规定144平方米以上属于非普通住宅，非普通住宅转让要缴纳的税费比普通住宅要多。两证合一，反而可能引来高昂税费以及阻碍日后转手，因此实际中很少人采用。

　　交易贴士：房产“多证”要留神

　　同一房产多个房产证的情况也存在共有房产上。西关大屋就是一个典型例子。中原地产市场部人士提醒，一般共有财产分两种类型，为共同共有或按份共有。共同共有即所有共有人不分额度的共同占有，如夫妻共有财产。按份共有，一般是以多个购房人出资比例来确定各人占有的份额，房产证上会列明个人所占份额。买家如想买此类物业，为避免出现纠纷，应取得房产证上所有产权人同意才能交易。

　　满堂红许彦斐表示，她曾了解到一个房产诉讼案件，业主也像米小姐一样买下一个房产，私自改动间隔后也从房管局取得两个房产证。买家买下其中一套物业后发现水渠有问题，由于看楼时旁边那套还未出售，故此水渠问题没有显现，及至两套都出售并有人居住时，房屋间隔的漏洞才显现出来。由于水渠始终修理不了，这位买家遂以房屋无法实现居住功能为理由起诉到法院，要求解除买卖合同。