从房地产开发商到物业管理者只有一步之遥。

　　近日，北京建外SOHO的停电门事件将地产名人潘石屹卷入其中。此次停电门事件中，潘石屹的角色可谓不同寻常，因为他既是建外SOHO的开发商，又是住在SOHO的一名普通业主，而现在，他更意欲独揽建外SOHO的物业管理。

　　事实证明，所谓停电停暖都不存在。一时间各种质疑纷至沓来，有人认为停电门是潘石屹为了接手SOHO物业故意炒作，也有人认为是SOHO物业公司不负责任。

　　就此，《证券日报》记者进行了详尽调查。

　　物业公司反对潘石屹搞物业

　　建外SOHO是北京高档住宅商用小区，但就是这样一个小区也因物业问题闹的“鸡犬不宁”。2008年第四季度，建外SOHO东区物业管理公司赛特物业宣布对旗下几个项目部同时进行内部审计。2008年10月，建外SOHO东区业委会主任以1700万元物业费去向不明为由，通知前任赛特物业公司“终止合同”，同时委托宾至物业进行临时托管。

　　但新物业的上任反而将矛盾进一步激化，因为业主们发现这是一家只有三级暂定资质的企业，没有管理建外SOHO这样大型社区的资格，而这个三级暂定资质也已经于今年9月份过期。

　　并且，业主们中间也产生了分歧，因此，建外SOHO出现了两支物业驻扎的情况。而业主们也搞不清楚究竟该向谁交物业费了。据宾至物业的保安人员称，现在小区内赛特物业的保安估计有50人左右，主要任务就是阻止业主到宾至物业缴纳物业费。而此次停电门事件将物业混乱的情况更加真实的暴露出来。

　　对于宾至物业资质是否已经过期的问题，宾至物业总裁范希俊昨日对《证券日报》记者称，“公司资质在今年9月份确已到期，不过已经重新申请，只等待批复，只是例行程序，并不麻烦。另外宾至物业公司有朝阳区政府的临时托管文件，具备经营资质。”

　　“我认为开发商并不是自己标榜的那样做公益，背后都是有目的的。”范希俊坚称。对于近日，潘石屹绕开物业在小区内另开账户收取物业费，范希俊表示，“现在私自建一个账户，明儿再另开一个账户，都去缴费，这不更加乱了吗？并且从法律上来说也是不对的。”

　　认为开发商比物业公司更奸滑

　　2008年10月23日，作为开发商又是业主的潘石屹向全体东区业主发出第一封信，希望业主们关注小区管理，行使业主权利，建设和谐家园。

　　一名建外SOHO的业主在业主论坛上对此事发表了自己的看法：“目前，赛特物业已基本丧失了对局面的控制能力，宾至物业多少有点底气不足，原业委会已没有了发言权，维权小组折腾了半天，除了阻止第二届业委会的选举之外，没有任何实质性进展，建外街道的态度很明确也很正确，这是业主自己的事情，还没有到实施紧急状态的地步，政府部门不会轻易出手。而开发商因为前期没有过深的介入各方矛盾，有一定的号召力，作为一个法人机构，拥有较强的组织能力和行动能力，是目前最适合登高一呼的角色。”

　　不久前，潘石屹曾表示，准备开始做物业公司。对此，宾至物业一位负责人向《证券日报》表示，项目上的一些问题，甚至是业主跟开发商之前的权益，一般情况下物业公司往往是比较清楚的，开发商想做物业公司，有可能是想规避项目中出现的问题和风险，或者属于业主的公摊面积，开发商从中赚取利益。

　　对此，潘石屹回应，表示建外SOHO东区虽然拖欠了两年的供暖费和500多万元的电费，已经发生了多起供电部门拉闸和物业保安的冲突事件，但电保住了，热力部门也没有停止供暖，造成小区停电、停暖是建外SOHO的内部原因，有设备老化、缺乏维护的原因，也有人为故意的原因。

　　范希俊认为：“建外SOHO投资性住户很多，甚至占到95%。而作为名人的潘总却自己带头不交物业费，并且利用舆论发布对物业负面的消息。我觉得他作为开发商，他也赚了，他应该对业主有所回报才对。”

　　那么，物业方面该不该对业主有所回报呢，物业究竟应该充当什么角色？

　　物业管理法何时出台？

　　北京市威廷律师事务所的毕文强律师表示：“简单的讲，我们的物业费，我们的住宅专项维修资金，我们的地上公共车位的经营，以及我们电梯广告，以及户外灯箱广告，都有可能产生巨大收益，这也是为什么物业公司在各个小区争夺市场的原因。”

　　而据赛特物业介绍说，在管理建外SOHO这个小区过去五年多的时间里，有近三亿元的物业费收入，另外，每年的地面停车费有二百多万，外来承租场地的费用、广告费也是收入不是一笔小的数目。

　　“我们物业费的去向都是公开的，你可以去小区查，都是贴在那儿的。刚进来时，我们还帮赛特物业偿还了200多万元的债务，现在我们物业的支出节约了很多。并且，有3000多万元的物业费是赛特物业当时没收上来的。”范希俊有些无奈地对《证券日报》记者表示。

　　对于建外SOHO收取的庞大的物业费，范希俊毫不讳言，他表示每年这笔钱会有几千万元之多。

　　据了解，目前物业管理方面可以依据的只有一部国务院修改的自2007年10月1日起实施的《新物业管理条例》。甘肃法成律师事务所主任、省人大法工委立法顾问王亦农谈到，新的《条例》最引人注目的变化大大提高了业主在决定小区事务中的自主性。房地产业主要是近十年间兴盛起来的，相关立法未尽完善，物业公司和业主的关系并不融洽。很多物业公司由开发商指定，并非业主自行选择，关于服务项目的约定、各自权利义务的划分并没有经过谈判的过程，为双方的关系留下了很多隐患。当业主和物业发生矛盾时，在组织和信息上都占有优势的物业公司，以行使管理权为名，使业主们吃尽苦头。

　　改革方向是股东化还是公益化？

　　中国政法大学一位教授就此呼吁：“希望全国人大尽早出台物业管理法，保户业务权益，并规定物业公司由业主自选，所有帐目必需公开，广告收入和车位收入归所有业务分享”。

　　“也就是说，物业公司只能收取领取该市人均收入的薪酬，在抛除运营费用后将利润返回给业主”。中国政法大学这位教授强调。

　　中央财大一位老师也建言：“物业公司应该和村委会居委会等组织一样，可以考虑由业主自发组织该小区的物业公司，所有业主以物业费入股成为股东，给物业人员支付打工工资就行。”

　　但建外SOHO一位业主在接受《证券日报》采访时，认为国家应该对民用住宅进行公益管理，由专门的国有公司对各住宅小区提供服务，就象十多前年的各城市一样，效果也还不错，并举例说象北京这种城市业主缴纳0.3-0.5元/平米物业费就行，供暖由市政统一收费进行。