明码标价细化服务标准和频度

　　市发展改革委和市国土房管局联合对2003年《天津市普通商品住宅小区物业管理服务收费管理办法》进行了修订。修订后的《天津市普通住宅小区物业管理服务收费管理办法》和《天津市普通住宅小区物业管理服务和指导价格标准》将于12月1日起执行。

　　为了使广大业主和物业服务企业更好地了解新《办法》和新《标准》的有关规定，本报就有关问题采访了市发展改革委(市物价局)相关部门负责人。

　　服务费构成

　　基本服务费

　　设施养护费

　　新《办法》中,物业管理服务费包含物业管理基本服务费和机电设施设备日常运行养护费两项。

　　物业管理基本服务费是指普通住宅小区物业管理服务中综合管理、清洁卫生、公共秩序维护、绿化养护、共用部位养护五项服务所发生的费用。新规定中房屋管理和设施设备维修养护,统一修改为共用部位维修养护，将涉及设施设备养护的内容划入机电设施设备日常运行养护。还分别对五项服务中的服务标准、服务频度进行了细化、量化。

　　机电设施设备日常运行养护费是指普通住宅小区物业管理服务中的电梯、给排水系统、强弱电系统(电子防盗门、可视对讲门、电子巡更系统、住户报警、周界报警、电子显示屏、中央监控系统、景观灯等)、消防系统、避雷系统、航空障碍灯、水景(包括喷泉)等机电设施设备日常运行养护所发生的费用。

　　新《办法》明确了普通住宅小区物业管理基本服务费实行政府指导价。非住宅及别墅、酒店型公寓等高档住宅小区物业管理基本服务费实行市场调节价。

　　普通住宅物业收费

　　实行“政府指导价”

　　设施养护费可协商确定

　　新《办法》规定，普通住宅小区物业管理服务标准和收费标准分为四个等级，政府指导价格中准价标准分别为每月每建筑平方米1.20元、0.90元、0.70元和0.50元。各等级物业管理基本服务费指导价格标准为中准价格，开发建设单位、业主大会与物业服务企业协商时可在中准价格基础上上下浮动，浮动幅度不超过20%。

　　普通住宅小区机电设施设备日常运行养护费，由开发建设单位、业主大会与物业服务企业根据具体情况另行协商确定。

　　不得向业主收取“代办费”

　　业主或使用人委托物业服务企业提供物业服务合同约定以外的，如家政服务、送水、维修自用部位等服务，属于特约服务，不包含在物业服务合同之中，需要业主另行支付费用，具体标准由委托双方协商确定。

　　物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受上述单位委托代收上述费用的，双方应当签订委托协议，物业服务企业可向委托方收取代办服务费用，但不得向业主收取。

　　修订服务内容和标准

　　现行物业管理基本服务费政府指导价格标准是2003年制定的。近年来，由于水、电、人工等物业服务成本逐年上升，现行政府指导价格标准已显偏低。在多方征求意见的基础上，对各等级物业管理基本服务费政府指导价格标准进行了适当调整。

　　为适应分单项跨等级选择,并协商组合服务标准和收费标准的需要，新《标准》不仅对原服务内容和服务标准进行了必要修订，而且对不同等级各项服务内容都分别单独明确了相应的政府指导价格中准价标准。

　　新规定将四个等级物业管理基本服务费分别细分为综合管理服务、公共秩序服务、清洁卫生服务、绿化养护服务和共用部位养护服务5个子项目及对应费用标准。

　　“菜单式”组合自选标准

　　按月交费也可约定预收

　　灵活自愿选择标准

　　所谓“菜单式”组合模式，是指已成立业主大会的普通住宅小区，业主大会与物业服务企业可以结合小区前期物业管理情况和设施设备的使用现状，按照新规定分单项跨等级选择组合服务标准和收费标准。也可以不执行“菜单式”组合模式，直接整体选择某一等级的服务标准和收费标准。

　　例如，业主大会可以按照新《标准》直接从四个级别中任意选择一个级别作为本小区物业管理服务标准和基本服务费标准。也可以选择综合管理的二级服务标准、清洁卫生的一级服务标准、公共秩序维护的一级服务标准、绿化养护的三级服务标准、共用部位养护的二级服务标准，将这几个级别服务标准相对应的收费标准进行累加，即为本小区的物业管理基本服务费标准。

　　处于前期物业管理阶段的普通住宅小区不执行“菜单式”组合模式，仍采取由开发建设单位与物业服务企业从四个级别中直接协商选择某一等级的服务标准和收费标准。

　　公示收费标准和服务内容

　　物业管理服务费应当按照业主拥有物业的建筑面积计算，按月交纳。业主在交费时应当同时交纳物业管理基本服务费和机电设施设备日常运行养护费。物业服务企业与业主有预收约定的，从其约定。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业管理服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。物业管理服务内容和收费标准须公示。

　　新《办法》规定，物业服务企业应当依法实行明码标价，在经营场所或者办公地点醒目位置将本小区确定的物业管理服务标准、收费标准和特约服务的服务项目、收费标准等有关情况进行公示。（每日新报记者郭晓莹）