热案解读《北京市物业管理办法(草案)》

　　业主维权 不用“挨个”打官司

　　昨天，《北京市物业管理办法(草案)》开始在首都之窗网站上向公众征集意见。

　　本报结合曾引发社会关注的案件，解读草案出台前后的差别。

　　业主维权不必分头起诉

　　热点案例：朝阳区某小区开发商宣称 “社区绿化率50%以上”，遭到业主的质疑。

　　小区业委会支持业主以车轮战的方式与开发商打官司，目前已经胜诉两批，第三批仍在进行中。业委会主任张大宪说，从2002年开始，苦于业委会没有资格起诉，只好授权一个5人小组带领业主分头起诉，7年来已经打了三批官司。

　　解读：新建小区普遍存在的问题是，公共建筑部分塌陷、漏水，开发商明知道有问题，但不怕业主，因为没有人有资格代表所有业主去起诉。《草案》中规定，具备条件的业主大会可以试行法人登记，经依法登记取得法人资格的，可以按照相关规定开展与物业管理有关的活动。

　　这意味着业主大会作为独立的法人主体后，将能有起诉、应诉、签合同等权利，还可以作为委托人直接解聘或者聘用物业，进行共有财产的登记，如土地、公共车库、楼宇广告及电梯广告收益等，乃至可以抵押，参与民商事活动。

　　新老物业交替有据可循

　　热点案例：2004年8月，美然动力街区业主委员会向美晟物业发出退出小区移交物业管理设施和资料的函件，但美晟物业拒绝退出和移交。

　　法院终审判决，长期以未收清物业费为理由非法滞留该小区的美晟物业撤出。2006年，法院强制执行，将被炒掉的物业强行请出小区，此后新物业顺利上岗。

　　解读：新老物业问题是业主与物业公司之间较为尖锐的一个问题。邱宝昌律师分析说，物业与业主间应是平等的消费合同关系，但在实际中，物业往往是开发商指定的，业主无从选择，这使得业主很容易对“原始物业”产生不满。

　　《草案》规定：业主大会依法选聘新的物业服务企业后，原物业服务企业不按规定交接的，由区、县房屋行政主管部门责令限期交接，记入物业管理信用信息系统，并可处3万元罚款。

　　改正期间，物业服务企业不得参加物业服务招投标活动，并不得承接新的物业服务项目；造成损失的，依法承担赔偿责任。

　　文/记者王巍