拆你旧屋，补你一手楼价

　　此为货币补偿最高限额，就近安置也不让居民吃亏，异地永迁越远安置面积还更大

　　补偿安置

　　-货币补偿

　　-就近安置

　　-异地永迁

　　奖励标准

　　-住宅房屋被拆迁人选择货币补偿的，可获得房产评估价格20%的补偿增幅。

　　-提前和按时搬迁者，还可获得市场评估价15%以内的搬迁时限奖励费。

　　《广州市旧城更新改造规划纲要》1月25日出台，拆迁涉及60万居民和上千亿元资金,面临拆迁的居民最终能获得怎样的补偿？备受关注。

　　昨天，市国土房管局公布《广州市旧城更新改造拆迁补偿安置工作指导意见》(以下简称《指导意见》(试行))，在原来改造拆迁通常只按市场评估价的基础上，增加了改造奖励金，但规定总补偿额不能高于同区域一手楼价。这也意味旧城改造补偿标准将大幅上升，最高够买一手房。

　　同时，《指导意见》对住改商、无房产证房等拆迁遗留难题也提出了解决之道。

　　《指导意见》明确，旧城更新改造范围内的房屋被拆迁人今后可以选择货币补偿、就近安置和异地永迁3种补偿安置方式。对于非住宅房屋拆迁主要实行货币补偿，如改造项目有条件提供非住宅房屋进行产权调换的，被拆迁人也可依条件选择异地永迁或就近安置。

　　同时，对提前搬迁和按时搬迁的给予不同的奖励费，奖励标准在被拆迁房屋市场评估价的15%以内。

　　三种补偿安置方式互相协调，新增改造奖励使补偿安置更灵活、优惠，更有利于充分保障被拆迁人的合法权益。

　　《指导意见》还明确，如签订补偿安置协议的被拆迁人户数达到或超过总户数的2/3的，对逾期未达成拆迁补偿协议的被拆迁人，拆迁人可对拒绝拆迁者向国土房管部门申请启动拆迁裁决程序。

　　《指导意见》自公布之日起施行，有效期5年，其施行前已发布旧城更新改造决定或房屋拆迁公告的项目不适用该意见。

　　对于拆迁补偿新政，地产业界普遍认为提高补偿标准无疑使被拆迁人利益受到保护，会加快改造进度，但另一方面肯定会增加建设改造的成本，对房价起到助推的作用。

　　补偿安置三种方式

　　货币补偿

　　再增加补偿改造奖励费

　　被拆迁人选择货币补偿方式的，货币补偿金额按照房地产市场评估价格确定。住宅房屋被拆迁人选择货币补偿的，可由项目实施单位实行同一改造项目统一标准的改造奖励(含按《广州市城市房屋拆迁管理办法》第二十五条第二款规定的20%补偿增幅及本意见第十二条规定的搬迁时限奖励费)。住宅房屋货币补偿金额加上改造奖励费，原则上不得高于被拆迁住房所处区位的新建普通商品住宅的市场价格。

　　模拟案例：假定旧城更新改造项目位于荔湾区“上下九-陈家祠-站前路”地段，根据采集统计的该区域存量多层住房的市场评估案例，该区域内存量多层住房市场评估均价为7800元/平方米。如2009年12月该被拆迁房屋所处区位“新建普通商品住宅市场价格”为12800元/平方米，该项目的改造奖励不得高于：(12800-7800)=5000元/平方米。

　　异地永迁

　　外迁越远补偿面积越大

　　按照新建普通商品住宅市场价格，结合被拆迁地与异地搬迁地之间的土地市场价值级差比例，来确定异地永迁应当补偿安置的住房建筑面积，具体计算公式为：应当补偿面积=(被拆迁住房所处区位的新建普通商品住宅市场价格÷异地永迁安置住房所处区位的新建普通商品住宅市场价格)×被拆迁房屋合法产权建筑面积。按此公式计算，被拆迁人从旧城区向外搬迁，其外迁得越远，获得补偿安置面积也就越大。

　　模拟案例：假定旧城更新改造项目位于荔湾区“上下九-陈家祠-站前路”地段，以一套合法产权建筑面积为50平方米、产权性质为住宅的被拆迁房屋为例，如2009年12月该被拆迁房屋所处区位的“新建普通商品住宅市场价格”为12800元/平方米，住宅房屋被拆迁人选择异地永迁安置于白云区金沙洲的，假定2009年12月永迁安置房所处区位的“新建普通商品住宅市场价格”为8500元/平方米，则应当补偿安置的住房建筑面积为：(12800÷8500)×50=75.29平方米，面积增加为25.29平方米。

　　就近安置

　　安置面积不小于原住房

　　住宅房屋被拆迁人选择就近安置方式的，应当按照被拆迁房屋的货币补偿金额加上改造奖励与安置住房的市场价格结算差价。

　　安置住房的建筑面积不得低于被拆迁房屋合法产权的建筑面积。如拆迁当事人双方协商一致的，从其约定。

　　遗留难题均可解决

　　直管公房

　　按比例分配补偿款

　　如承租人同意解除租赁关系的，给予房屋承租人弃租补偿，广州历史上形成的对于弃租补偿的习惯做法是产权人获得70%，承租人获得30%，《指导意见》维持原有做法。

　　如承租人不同意解除租赁关系的，则需服从拆迁人的统一安排，由拆迁人另行安排使用面积不少于被拆迁房屋使用面积的直管住宅房屋安置承租人。

　　“住改商”房

　　可按商用补偿六成

　　拥有合法产权的被拆迁人，如选择异地永迁、就近安置，按住宅用途进行补偿安置；选择货币补偿，则以1997年4月1日《广州市城市规划条例》作为划分的时间界限，按照经营性用房房地产市场评估价的一定比例给予补偿：

　　一，1997年4月1日前已改变为经营性用房，被拆迁人能提供合法有效的工商执照、依法纳税证明并实际正在营业的，拆迁人可按照经营性用房房地产市场评估价的60%给予补偿。

　　二，1997年4月1日后至2001年市规划行政管理部门颁布的住改商管理规定实施前改变为经营性用房，被拆迁人能提供合法有效的工商执照、依法纳税证明并实际正在营业的，拆迁人可按照经营性用房房地产市场评估价的50%给予补偿。

　　如果按经营性用房确定的货币补偿款低于本《指导意见》有关住宅货币补偿即市场评估价+改造奖励，应按住宅确定货币补偿，以保证政策适用的公平性。

　　无房产证房

　　自建房屋也可补偿

　　对于历史上已建成但产权手续未齐备的房屋，给予适当补偿。

　　广州市于2008年2月颁布了《转发市国土房管局关于解决我市历史遗留的办理房地产证问题若干意见的通知》，就解决房地产历史遗留“办证难”问题提出了处理意见。因此，《指导意见》规定对于符合《通知》但尚未领取房地产权证的房屋，视同已领房地产权证，按《通知》确定条件核定的面积确定房屋补偿安置面积。

　　同时，对于被拆迁人在1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》实施前，为解决基本生活需要而自行建设的房屋，考虑到过去法规政策不断完善的历史背景，给予适当、合理补偿，可按照不超过住宅房屋房地产市场评估价的60%给予货币补偿。（赵燕华、钟振宇、穗房宣）