[2009广州楼市半程报告] 下半年走势预测：地价很高 供应很少

　　数据显示，6月广州楼盘的销售高峰开始有所回落，成交量出现下滑，显示广州楼价已达到短期高位，如果再继续上涨，承接力将不足以支撑。但从另一个角度分析，目前宏观经济预期的向好也在支撑着楼价上行，大家都看好买房子能保值，带动房地产市场整体向好。

　　因此，虽然成交量有所下跌，但若期待短期内楼价下降，看来还真的比较难。除非有新的调控政策出台，才会导致楼价踩下刹车，否则，在现行较为宽松的货币政策以及通胀预期的市场环境下，只要成交量不出现大幅下滑，楼价就极有可能依照现行的轨道持续高位运行。

　　如果说2007年的楼市买家大多是投资客，那么，今年的入市者则可因时段分成不同的主力群体——

　　在楼市开始回暖的2月份，主要买家还是以首次置业者为主。成交的产品也多以小户型为主，像碧桂园凤凰城、祈福辉煌台、广州雅居乐花园等楼盘，在此期间就成为市场成交的主力盘。

　　3、4月份改善型换房族开始出手。今年3月广州市中心六区一手物业价量齐升的势头明显好于郊区物业，中高价位物业成交量持续上升。此间，珠江新城不少楼盘的大单位以及城区总价在150万元以上的楼盘都出现了热销的场面。

　　5月份之后，别墅、豪宅市场开始启动，多次置业者和投资型买家的身影开始在各大高端楼盘出现，同时，投资型公寓非常抢手。像玖珑湖、汇景新城、领峰W公寓、星河湾、星汇云锦等豪宅盘，销售一路飘红。珠江新城几个热销盘的价格重回2万元/m2的水平，且成交不俗。这当中除改善型换房置业人士外，也有不少投资型买家的身影。戴德梁行近期的分析报告指出，通胀预期的加大将使持币待购行为转变，整体市场的交投行为将延续活跃。

　　今年投资客 侧重长线保值

　　不少高端楼盘的营销人员都表示，如今手头有钱的投资客因为看到其他投资渠道的风险性，对房地产投资增强了信心。如果说，2007年楼市存在疯狂的不理性行为，那么现在的买家则是以“防御性”作为置业目的，更多的买家是持一种保值的理念，并追求长线而稳定的回报。

　　虽然最近成交量有所缩减，但这并不意味着未来的楼价会有明显的下降空间，因为决定楼价的关键因素除了供应量外，还有地价的影响。

　　供货大户手里存货屈指可数

　　先看供应量，目前，广州住宅市场缺货已是众所周知，富力、合生、珠江地产、雅居乐、保利等供货大户，目前在城区的供应都已经不多，以往这些集团动辄都有过千套单位上市，如今每推出100套就已算是“新一期”了。展望下半年，这些楼盘的新货也是屈指可数，城中新盘大多都以单体楼为主。再看华南板块，下半年也没多少“戏”了，估计要等到9月前后才有星河湾半岛以及广州雅居乐花园北区地块这两大新项目推出。

　　再从地价的走势看，我们更不敢过于乐观预计楼价会掉头向下。因为今年以来，广州地价已经是屡创新高：5月26日，今年首块住宅用地广州益丰搪瓷厂地块拍卖，楼面地价高达6371元/m2，已接近2007年的地价水平；6月11日，珠江新城新“地王”诞生，楼面地价高达15324元/m2。此外，即将推出的大学城地块底价已达到3591元/m2，预计开售价将达到10000元/m2以上的水平。SOHO中国董事长潘石屹坚持认为“地价推高了房价”。因为人们在得知地价上涨时就一定会对房价上涨有预期。

　　警惕前年“9·11”效应重演

　　记者述评：北京土地市场再次升温，6月30日下午，朝阳区广渠路大郊亭西北建筑面积达28万平方米的广渠路15号地块，经过多轮竞价，终以40.6亿元的价格被中化旗下方兴地产公司摘得，折算下来楼面地价高达14500元/m2。该地块刷新了北京公开出让土地以来的最高总价纪录。

　　全国土地市场又频生“地王”

　　在北京新“地王”诞生前，全国土地市场全面回暖的迹象已表现明显。最近一段时间，各地“抢地”大战四起，地块大幅溢价成交。有业内人士认为，土地市场已经重回“地王”时代。根据中国指数研究院数据信息中心监测显示，上周全国20个重点城市共成交住宅类地块36宗，环比增加600%，成交土地面积253万平方米，环比增加833%。其中，有5宗地块溢价水平超过100%，有11宗地块溢价水平超过50%，有20宗地块溢价不到50%成交。

　　地价拉升楼价已有前车之鉴

　　在广州，导致2007年楼价大幅上涨的原因，地价飙升是关键因素。当年在广州各大区域几乎都产生过“地王”，其中至今无人能超越的“王中之王”是2007年9月11日富力以1.8亿元夺下的白云区云祥路地块，楼面地价达18728元/m2。同一天，保利地产、大运实业也以高价拿下了“地王”。

　　就是在“地王”超生的2007年9月，广州楼价也攀升到了历史最高位，9月十区楼价首次破万，达到11290元/m2。每次“地王”诞生都会成为周边楼盘升价的理由，云祥路出“地王”之后，白云区的楼盘立即借机提价，有的提价幅度竟高达50%。买家的心理防线被彻底摧毁，在看到地价、楼价不断攀高的情形下，认为不买还会再涨，因而纷纷冲动入市，成为可怜的高位接盘者。(王荔珏)