据媒体报道,近日有14位房地产界专家学者联名上书,要求国家进行“第二次住房改革”,采取“三三制”住房制度和“四定两竞”两种手段,重新将房地产政策引回民生轨道。改革目标是建立“低端有保障,中端买得起,高端有选择”的多层次良性发展的住房供应体系。

　　应该承认,14位专家学者所提出的住房改革立场和目标均是可取的。特别是建议书指出“我国宪法规定了国有土地公共服务的性质,住房供地必须以改善全体居民的住房福利水平为基础。政府调控地价和房价必须坚持住房是准公共产品的执政理念”,一语道破当前土地一级市场惟利是图、房地产二级市场完全偏离民生本位的现实。

　　不过,14位专家学者所提出的“三三制”与“四定两竞”手段虽颇有新意,详加推敲之下却不难发现仍有值得商榷之处。按“建议”内容,所谓“三三制”指的是“三类住房制度,三种供地方式,三支队伍参与”,这其中“三类住房制度”新增了“建立公共住房制度”,而“三种供地方式”则在“招拍挂”与政府低价划拨的保障性住房用地之外,新增了“四定两竞”供地模式。所谓“四定两竞”,指“定地价、定建房标准、定税费率、定5%利润率,竞房价、竞建设方案,综合打分高者得”。无疑,“二次房改”的核心在于要求新增一个政府让利的土地供应层次,以照顾“夹心阶层”的购房需要。

　　“四定两竞”模式是为了克服“招拍挂”所导致的弊病,但“二次房改”方案并未指向“招拍挂”制度哄抬房价的根本诱因。很明显,正是由于地方政府作为唯一的土地供应者可以不受监督地控制土地供应量,才使骤然减少土地供应人为制造供不应求成为可能。在人为制造的土地买方市场,地方政府一方面让开发商囤地,一方面通过“招拍挂”方式与开发商联手哄抬地价,并以地价抬高房价。这便是“招拍挂”制度最大的秘密。而目前的“四定两竞”政策,仍然保留地方政府作为不受监督的唯一土地供应者地位,只是规定地方政府必须将一部分土地按“定价”进行低价转让,同时规定这些土地上的房子只能赚取5%的利润,试问这种规定怎么能约束地方政府呢?要知道,供应多少这样的“定价地”,按什么标准“定价”,是完全由地方政府说了算的。

　　再者,通过“四定两竞”模式开发出来的房子,虽然在表面上价格会降低,但政府让利土地与完全按市场价格出让的土地如何在产权上加以区分必定成为问题。道理很简单,倘若“公共性住房”要惠及60%的中层消费者,那么就必须建立与商品房截然不同的产权体系和准入、退出机制。如果这种区隔无法做到,那么60%的中层消费者就必须与身处金字塔顶端的商品房消费者争夺这些政府让利资源。而倘若要建立和管理两套产权体系,并完善准入、退出机制,必然会令市场管理成本大增,甚至抵消政策带来的福利。从当前的“二次房改”方案来看,对此根本没有一个完善的答案。更为致命的是,对“四定两竞”模式的土地,究竟应该供应多少以及按什么比例供应都将由政府决定,这就相当于恢复了由计划决定供应数量以及结构的全知全能型政府模式,而实践已经证明这是不可能的。

　　导致市场失灵的不是市场本身,而是地方政府对市场供求的扭曲,因此治理房地产市场首先应该治理地方政府在房地产业的利益诉求。倘若回避了这一实质性问题,那么要求地方政府让利无异于与虎谋皮。而倘若能遏止地方政府扭曲市场的行为,那么除保障性住房外,市场完全可以满足80%人群不同层次的住房需求,甚至可以通过累进税制加重豪宅、别墅的持有成本,补贴中小户型住房的持有成本。而治理地方政府通过房地产牟利的根本方式,就是剥夺地方政府对土地的垄断权力,并加大力度追缴开发商囤积的土地。

　　这就意味着,要完成“二次房改”,必须依赖供地制度改革。当前,新增城市用地大多数是从“农转非”而来,地方政府用土地的农业收入拟订征地价格,从农民手中低价征收土地,然后用控制土地供应量和“招拍挂”模式,造成土地供不应求假象从而拉高地价。通过历年房地产供求数据,建立制度性的土地供应计划,可以遏制地方政府操纵供求的行为,但这种模式仍然难以避免计划经济的弊端。要让土地供应完全市场化,可以采取赋予农民土地产权的治本之策:即在转变土地用途时候交纳增值税,然后允许农民出让土地。