“楼市调控应从‘全身麻醉’式的一刀切转向‘打局部封闭’——针对过热地区局部降温；试行差别物业税抑制囤房炒房。”学者羊慧明在接受记者访问时提出上述建言。

　　投机性购房成最大隐忧

　　“目前内地房市的主要问题是投资、投机性需求过热。”羊慧明认为，入夏以来一线城市的房价暴涨主要是由投资、投资性需求炒上去的。京、沪、杭、深、广等热点城市投资、投资性购房比例占30%-40%左右，早已大大超过投资性购房比例应控制在15%以内的警戒线，泡沫迅速吹大的风险正在酝酿，因此应该加大力度抑制囤房炒房。

　　羊慧明认为，房价虚高并不等于房地产市场繁荣。相反，房价一下子炒得太高，脱离了经济发展水平和民生承受力，真正需要房子的人又买不起房、租不起房，实际上是抑制了真实的有效需求。脱离有效需求靠投机需求哄抬炒高的楼市是非常危险的。

　　慧明认为，在正常的房地产市场，应当把投资性购房比例控制在10%-15%的警戒线以内；而且，10年左右的租金就能收回投资。而我国内地卖的多是清水房，高房价，低租金，京、沪的房子要70年以上满租才能收回投资，实际上是毫无投资价值。许多人买了几套几十套甚至上百套房子，5年8年都不装修、不出租，只等着涨价炒卖。内地城市空置的清水房多达数百万套，数亿平方米，这只不过是存量的转移。一旦房价涨不动了，这个“堰塞湖”就会崩塌。

　　人多地少不应成房价虚高理由

　　中国社科院近日公布的“房地产绿皮书”认为，内地地价将走高。中 国人多地少，土地资源稀缺，地价上涨自然推升房价。羊慧明对此并不认同。他认为，人多地少不应成为房价虚高的理由。

　　羊慧明表示，中国内地人均土地面积约7500平方米，除去西北人烟稀少不适合人居住的地区，人口密度与欧洲差不多。日本的人均土地不及中国的1／3，新加坡更少，只有中国人均土地的1／50，人均150平方米，但新加坡的房价并不比日本贵，在那里，一对大学毕业生，工作三五年就能买一套房子。

　　羊慧明认为，中国“挤牙膏”式的土地指标管理，不仅很快把地价抬到世界最高，而且占用的全是平原的肥田沃土。与此同时，城市建设难免“摊大饼”，形成千市一面“蜘蛛网结构”熏反而导致城市生态危机隐患日益突出。

　　分类差别调控政策是首选

　　羊慧明认为，当前楼市并没有整体过热，除京、沪、深、广、杭、温等热点城市外，中、西部的许多二、三线城市房地产市场发展比较平稳，所以房市调控政策不能像过去那样一刀切、“全身麻醉”，沿海“生病”，内地也“吃药”。而应采取分类调控政策，即针对房价炒得过高的地区采取局部降温的政策。

　　羊慧明建议，在温州、杭州、北京、上海等投机炒房需求过热的城市，二套房首付比例可提高至50%甚至60%，这才能保证银行的安全。在物业税酝酿过程中，可以考虑借鉴新加坡的经验，实行差别物业税，对首套自住性房屋，只象征性地征收0.1%-0.5%的物业税，而对第二套房以上的投资性购房，征收3%以上的高额物业税，对空置3年以上的房子征收物业空置税。这才能够从根本上抑制囤房炒房，稳定房价。