国务院办公厅10日发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，针对近期部分城市出现的房价上涨过快、加强风险防范和市场监管等问题作出要求。专家认为，针对合理引导住房消费和抑制投资投机性购房需求的差异化政策仍然是“有保有压”，将促进房地产市场平稳健康发展，但在具体操作中可能更加灵活。

　　防范风险重视“热钱”冲击

　　易居中国房地产分析师薛建雄接受记者采访时表示，值得注意的是，此次《通知》提出“有关部门要加强对信贷资金流向和跨境投融资活动的监控，防范信贷资金违规进入房地产市场，防止境外‘热钱’冲击我国市场”。有关部门在2008年全球金融危机之前曾经强调过防范“热钱”冲击，此次再次强调加强风险防范和市场监管，说明市场上“热钱”流入已经引起有关部门的注意。薛建雄称，“热钱”更愿意抓住国内资产价格上涨带来的机会，通过认购股权投资房地产开发商和购买商业中心及写字楼等获利。

　　中国社科院国际金融研究中心秘书长张明日前指出，2010年中国面临的短期国际资本流动形势，必须建立在两方面判断的基础上：一方面是短期国际资本在中国以及在其他国家的相对收益率;另一方面是美元套利交易的融资成本变动。综合来看，至少在2010年上半年，短期国际资本仍将持续流入中国。

　　国务院国资委副主任黄淑和7日在中央企业负责人经营业绩考核工作会议上表示，面对复杂多变的经济环境，中央企业要做好风险防范，要慎重进入股市、房地产和期货等高风险领域。“已经进入这些领域的，要规范程序，严格考核。”

　　央行日前召开的工作会议也特别强调，要防范信贷风险和系统性金融风险，加强贷款用途管理，防止变相使用银行贷款作为项目资本金。要密切关注房地产市场变化，严格执行有关房地产信贷政策，促进房地产金融健康发展。

　　差别化政策“有保有压”意在维稳

　　《通知》要求加大差别化信贷政策执行力度和继续实施差别化的住房税收政策。专家认为，这次《通知》传递的信息仍然是“有保有压”，采取差别化政策合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。

　　复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授认为，《通知》要求二套房贷首付不低于40%，严格执行国家有关个人购买普通住房与非普通住房、首次购房与非首次购房的差别化税收政策，都是希望让房地产泡沫不要进一步扩大，回到健康发展的轨道上来，把调结构与保增长、保民生结合起来。而最终的贯彻落实仍需要地方政府、商业银行、房地产开发商这些利益方共同履行职责，不再为房价的高涨推波助澜，这也是《通知》最后强调“国务院有关部门要加强对各地贯彻落实房地产市场调控政策情况的检查和指导，对房价上涨过快的地区和城市要进行重点督查”的用意所在。

　　薛建雄也向记者表示，国务院此次再次明确要促进房地产市场平稳健康发展，是防范过热而不是打压房地产产业。2010年导致房价上涨过快的因素虽然还存在，但是政策已有所收紧，所以房价上涨态势会有所放缓。由于2009年成交体量较大，预计2010年的供应量不太可能大幅上升，所以商品住宅的成交体量比2009年可能会略有下滑。

　　中原地产分析师马冀称，从去年12月中下旬开始，上海许多商业银行已将二套房贷的首付提高到四成，且利率优惠也提高到八五折。这次国务院通知明确首付四成，符合市场的预期。现在信贷“水龙头”关小了，投资投机性需求以及改善性需求的成本将提高。但是在一些豪宅成交旺盛的一线城市，对中高端投资者影响恐怕有限，因为这些购房者使用美元、港币进行按揭贷款，在信贷方面往往有优惠，购房利润依然明显。预计市场将会继续观望，走势还有待观察，既可能出现量价齐跌的局面，也可能出现税费转嫁到房价中导致房价继续上涨。要等到今年4、5月份政策效应集中释放，市场走势才能进一步明晰。

　　实际操作或更加灵活

　　申银万国房地产行业高级分析师李虹接受记者采访时称，此次《通知》内容与业界预期一致，后续仍可能会有具体措施相继出台。整体来说政策表述很中性，但实际操作可能会非常灵活和宽松。

　　李虹称，《通知》没有提及“改善性住房需求”，尽管一些地方政府对“改善性住房需求”有界定，如上海市公积金管理中心在“贷款政策”中将家庭人均住房建筑面积33.4平方米作为改善型购房的标准，但对于全国来说差异化较大，仍有待进一步明确;《通知》虽然明确对于申请购买第二套(含)以上住房的贷款首付款比例下限提高至40%，但没有提及房贷利率要在基准利率基础上上浮10%，只是强调“贷款利率严格按照风险定价”，这在实际操作中仍有很大空间。

　　专家认为，《通知》强调“要加快研究完善住房税收政策，引导居民树立合理、节约的住房消费观念”，但没有明确提及物业税，预计物业税在短期内开征的可能性非常小，但不排除在全国范围内“空转”或在部分地区试点对商业地产开征物业税。

　　魏宗凯 叶锋