编者按：　　

　　一年一度的全国两会即将拉开帷幕，“十一五”收官之年的两会将有哪些热点？

　　“挣钱的速度赶不上房价上涨的速度”，高房价所引发的社会矛盾，从2009年至今都显得尤为突出。从近日各地方两会的召开情况看，“房地产调控”又将成为今年两会的热点话题；国务院总理温家宝也知道所谓“蜗居”滋味的话语，更让在“楼市蜃楼”中挣扎的民众，多了一丝期盼。

　　2010两会楼市关键词猜想

　　保障性住房

　　保障性住房是与商品性住房(简称商品房)相对应的一个概念，保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。

　　事实上，作为今年两会的民生话题，最值得各方关注的并非房价调控政策，而是保障性住房政策。但遗憾的是，随着我国商品房市场的发力，保障性住房市场却并没有及时跟上，最终造成了保障性住房供应严重不足，房价日益高涨的局面。

　　早在1978年邓小平提出住房改革思路时，就曾明确表示：“不但新房子可以出售，老房子也可以出售；等将来房租提高了，对低工资的职工要给予补贴，这些政策要联系起来考虑。”

　　这番话多次被专家学者们解读为：要建立与社会主义市场经济体制相适应具有保障性的住房供给新体制。

　　自2007年开始，保障性住房话题开始被反复提起。2009年年末，国家发改委更是首次公开表态，将在2010年拿出全国土地出让金净收益的10%建保障性住房。

　　物业税

　　物业税又称财产税或地产税，主要是针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴纳一定税款，而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。从理论上说，物业税是一种财产税，是针对国民的财产所征收的一种税收。

　　有房地产业发展“稳定器”之称的物业税，被普遍认为有助遏制凶猛上涨的房价，但却一直“呼之难来”。

　　物业税自2003年被首次提出以来，一直被寄予厚望。在发达国家，物业税是地方税收的支柱，有些地方政府拥有物业税的决定权，广义的物业税与财产税等同，多数发达国家财产税收入占国民收入的比重为5%左右，占一国全部税收的比重多在10%以上。

　　但在我国，房地产行业的税收绝大部分集中在开发和交易环节，持有环节的税种只有房产税和城镇土地使用税。这就导致持有环节税负极低，造成部分热点城市新建住房空置率偏高，形成巨大的资源浪费。

　　不过，物业税开征还有几个现实问题等待解决。物业税开征之后，需要协调分配给国家和地方的比例，以及哪些相关税收将被替代；其次，由于我国房地产评估业在跨体系评估方面的经验不足，政府每年对所在区域的物业进行评估十分困难；最后，物业税的出台还需要经过一个立法的过程。

　　土地招拍挂

　　《土地法》及国土资源部相关的部门规章规定，对于经营性用地必须通过招标、拍卖或挂牌等方式向社会公开出让国有土地。其含义是指经营性用地必须通过上述方式出让土地。统称为招拍挂制度。

　　自2004年3月国土资源部、监察部联合下发《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》至今，国有土地出让招拍挂制度已实施三年。必须承认，国有土地出让招拍挂制度在一定程度上体现了公开、公平、透明的原则，但当价格成为国有土地出让的惟一衡量标尺时，“价高者得”，选出的下家不仅不能保证是最合适的买家，甚至造成一些可怕的后续效应。几乎贯穿2009年的“地王”之争，就是这一负面效应的具体显现。

　　一头是垄断，一头是高度市场化，招拍挂作为这两头的制度制衡，是否真的可以使垄断的土地体现市场化的理性价格？

　　这实在是个难以回答的问题。

　　事实上，“地王”的巨额出让金及其带动周边地价的上涨，充实了地方的“钱袋子”。在“土地财政”之下，一些地方政府和开发商其实是利益共享者。只有让地方摆脱对“土地财政”的依赖，才能让“面粉”不再贵过“面包”。

　　我也知道“蜗居”的滋味

　　“群众的心情我非常理解，我也知道所谓‘蜗居’的滋味。”国务院总理温家宝做客中国政府网和新华网时坦言，“从供需平衡的角度，从市场来满足群众多样化的角度，从运用法律和经济的手段管理市场的角度，都需要花费一定的精力和一定的时间。但是我有决心，本届政府任期内能把这件事情管好，使房地产市场健康发展，使房价能够保持在一个合理的价位。”

　　温家宝表示，对遏制一部分城市房价上涨过快，中央曾两度采取了4条和11条措施，概括起来是四个方面：

　　第一，增加保障性用房，包括加快建设廉租房和普通租赁房及对棚户区进行改造。

　　第二，要鼓励和支持人们购买自住房和改善性用房。“我们把重点应该放在低价位和小套型。当然这主要靠市场，但政府的责任主要是在土地以及金融和财税上给予支持。”

　　第三，要抑制投机性和投资性的住房，主要是采取经济和法律手段。

　　第四，要管好市场，依法对那些圈地不用、捂盘惜售、哄抬房价的违法违规行为进行惩处。

　　房贷收紧

　　自从“国十一条”要求“二套房贷贷款利率严格按照风险定价”之后，关于收紧二套房贷的各种市场传闻此起彼伏。2010年刚开始，各家银行的房贷口子就已经箍得很“紧”。银行的房贷审批延续了去年底的紧缩，有些银行的紧缩政策已经延伸至首套房。

　　在上海，有消息称，中、工、农、建四家银行上海市分行首套房要申请到七折优惠利率已经很难。建行上海市分行首套房首付高达四成，而招行上海分行首套房的利率则要严格执行基准利率。此外，在二套房市场上，各银行都表示，目前在严格执行首付至少四成、严格按照风险定价的原则。

　　目前，政策层面虽没有明确要求收紧房贷，各家银行也没有说要取消利率优惠，但个人住房按揭贷款业务的收缩是一个不争的事实。

　　不过，也有不少业内人士认为，房贷收紧对楼市无伤大雅。全国房地产经理人联盟副秘书长陈保存日前就表示，利率优惠收紧甚至取消对楼市的影响不会太大。利率优惠本来是特定时期的特殊政策，现在逐步恢复也属正常。个别银行取消利率优惠一定程度增加了按揭贷款购房者的购房成本，但对于楼市投机者而言，这点增加成本根本不值一提。