时评：从源头禁止“商改住”项目

　　此轮房地产调控的“漏网之鱼”———“商改住”项目将被叫停。这是目前北京楼市备受关注的话题。我们认为，叫停兴起于2007年的“商改住”热潮，需要的是相关部门从源头“把关”，发现苗头就亮“红灯”。

　　北京商改住项目泛滥始于2007年，当年北京楼市住宅价格飙升，多个商业地带的住宅投资收益大大超过写字楼，出现了住宅、写字楼售价和租金的倒挂，大量土地性质为商业或公建的项目，被开发商以住宅的形式开发。由于此类土地价格相对较低，开发商在价格制定方面相对便宜，此类项目成为市场中的香饽饽。目前，北京市场上打着高档公寓、酒店式公寓旗号的楼盘，很多都是此类“商改住”产品。

　　曾有法律界人士指出，“商改住”是一种违法行为，《中华人民共和国土地管理法》规定，建设用地经依法批准后，用地单位就不得擅自改变原批准的土地用途，擅自改变就是一种违法行为。不按预售证上规定的房屋用途进行销售也是一种违规行为。而且，按照国家设计规范，商业楼是不通天然气的，也不会设计厨房的，除了卫生间，也不会安装排烟道和上下水。开发商做有厨有厕的设计，显然是把它当住宅卖。

　　然而，这样的“商改住”却能够在北京楼市大行其道达两三年，在很大程度上是相关部门默许乃至“放行”的结果。

　　事实上，叫停此类项目从操作上非常简单。只要从此类用地进入市场的源头进行控制就可以。比如，在土地招拍挂文件中可以明确要求不允许分割出售小产权；相关部门要求其取得非住宅类项目立项核准或备案批复后，必须严格按照原定规划用途组织设计、开发建设，不得擅自改变项目用地性质和规划用途。

　　规划部门要详细地审查项目的规划是否符合商业或公建立项的要求，才能给其发放规划许可证，甚至对房间内设置卫生间就不予审批，让建成的房屋不能提供住宅功能，这就很容易让此类房屋回归原本的性质。

　　水电相关管理部门也要严格按商业价格收取费用，燃气公司不予开通燃气，开发商也就不敢贸然将商业地块开发成住宅销售。君不见，众多“商改住”项目都能通过各种关系，使业主享受民用水、民用电的价格，本事更大的开发商还能将煤气通进每家每户。

　　此外，对购房人资格的认定也是可行的办法。近日就有媒体报道，相关部门按照城乡规划和相关产业政策，将在立项等文件中明确非住宅类项目的功能定位和销售限定，其中，还很可能会对购房人的资格进行认定。

　　“商改住”隐藏的破坏力也不容忽视，比如，打破城市总体规划和区域功能发展的均衡；在使用年限、功能上都与住宅项目存在差距，就会对消费者的利益带来损害；削弱当下调控政策的力度……

　　“商改住”禁令将立马让许多项目面临灭顶之灾，但不管如何，作为政府，严格标准是必要的。(张学冬)