在刚过去的春节7天假期，广州楼市成交以惨淡收场。那么，节后楼市走向如何？楼市利好政策会不会在原来的基础上继续放宽？发展商在产品定价及优惠力度等方面将有怎样的改变？买家是坚守观望还是选择入市？

　　不少业内人士预计，今年的楼市政策将由紧缩型调控转变为扩张型调控，松紧度将基本上回归到2003年之前。同时，购房者的观望情绪较春节前有增无减，开发商的定价策略有望更接近买家的心理价位，今年楼价或有20%的下调空间。

　　关注点1 政策　　

　　由紧缩型调控转变为扩张型

　　“今年，广州楼市宏观调控政策将由紧缩型调控转变为扩张型调控。”不少业内专家向记者表示，2009年房地产调控政策的松紧度将基本上回归到2003年之前。

　　据了解，业内人士把近几年的楼市宏观调控政策分为几个阶段，第一阶段以2003年“121号文”为标志进入紧缩型房地产调控阶段，2005~2006年达到高潮，并延续至2008年上半年。从2008年下半年开始进入政策松绑过渡阶段，直到今年，房地产调控将告别紧缩型调控，正式步入扩张型调控阶段。广州维森置业董事长张维伦认为，2003年之前，楼市约束政策相对较少，房地产市场相对宽松，从近几年广州楼市宏观调控政策演变来看，今年楼市政策有望回到2003年之前。

　　寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同认为，即使去年房地产政策调整比较密集，如果执行得不够到位，依然没有达到市场预期，可能会有其他更好的政策出台，如在土地、税收、财政等方面。

　　韩世同表示，在税收政策方面，今年可能会在交易环节和开发环节有新政出台，交易环节中的营业税还有减免的空间，二手房交易的个人所得税也有可能免掉，契税还可以更低；其次，金融政策方面，今年还将有可能再次降息，继续下调存款准备金率，信贷会继续放松，公积金贷款利率有望同步降低。

　　降了上述税收和信贷政策以外，土地政策有望适度放松，允许开发商缓缴土地出让金，分期缴款分批发证，查处闲置土地力度也会减弱。在购房方面，购房入户政策有望执行，入户门槛更有望再次降低。同时，在楼市低迷和外资流出的背景下，限制外资的政策可能会有所放松。

　　关注点2 楼价　　

　　预计今年全市均价降一二成

　　经历2008年低迷之后，目前楼市并没有太大的好转迹象。而在新春期间，广州楼价并没有新的优惠及过多的让利，那么，节后重新开工的开发商们会不会对楼价做出相对应的调整？楼价是否仍持续走低？不少业内专家都认为，今年楼价不会大起大落，应该是稳中有降，预计会比去年9339元/平方米的均价下降10%～20%，均价在7500～8500元/平方米左右。

　　据阳光家缘网数据显示，去年12月份广州十区的均价是8012元/平方米，而整年的均价却为9339元/平方米。然而中原地产项目总经理黄韬认为，今年1月份均价肯定是超过9000元/平方米，但是价升量跌，预计今年全年的均价应该在8000元/平方米左右浮动，而市中心的均价在12000元/平方米也算是正常。

　　资源房产专家韩世同预测今年年中中心城区将面临新一轮的挑战，其主要是价格的调整。目前郊区楼盘价格调整已基本到位，若今年中心城区销售量再上不去的话，那么郊区盘仍旧独领风骚。因此像中心城区、珠江新城等去年楼价坚挺的楼盘，今年会有所调整。但是不少开发商对今年仍寄予厚望，甚至有开发商认为今年楼市肯定比去年暖，价格是否回升仍难下判断，不过目前肯定不会降价。

　　关注点3 成交

　　全年料比去年高出10%～20%

　　今年春节期间广州有三分之一的楼盘闭门谢客，整体成交惨淡。据中原地产监测情况统计，春节7天，全市十区一手住宅成交量仅在700套左右，与2008年十一黄金周约2500套的成交量相比减少了约七成。

　　韩世同认为，春节这几天的销售情况，并不能说明今年全年楼市情况。因为早在春节前夕有不少耧盘销售比较理想，而在春节之际开发商则需要休养生息，因此春节期间并没有猛烈的促销计划。而满堂红市场部研究总监龙斌认为，春节期间市场并没有变化，而去年楼市整体萎缩，虽然几轮降价后会有一阵热销，但之后很快就恢复原状了，如果春节或之后继续使用降价方式，效果未必有明显变化。

　　虽然春节楼市低迷，但是节后楼市可能会进入今年第一轮的销售小高潮。中原地产项目总经理黄韬认为，今年第一、二季度整体楼市不会乐观，因为价位调整不到位，成交量仍将萎缩。但是今年的整体成交量会比去年高出10%～20%，2月～5月份将出现一波销售周期。而韩世同则预计，今年全年的成交量至少比去年要高出10%左右，成交面积在600～650万平方米之间的可能性比较大。

　　对于进入二、三月份的传统销售淡季，开发商需要做怎样的调整才能度过难关？龙斌建议，开发商最重要的就是突出产品的性价比，在产品户型设计、配置、硬件、软件方面多下工夫。而韩世同则建议，开发商在楼盘优惠的幅度、营销手法上应相对出位些，这样才能更加吸引消费者眼球，脱颖而出。他同时预测，从今年4月份开始整个市场热度就会走高，将出现开发商抢闸推货的现象，掀起一股促销热潮。

　　关注点4 发展商

　　采取以销定产稳开快走模式

　　春节假期后，不少开发商表示，今年多采取以销定产的策略，根据市场供求变化来决定推货量及优惠幅度，不再盲目上马、疯狂促销。同时，“修炼内功”将摆在重要的位置。

　　据了解，开发商在经过2008年楼市低迷之后，已经改变了开发模式，目前多采取“以销定产、稳开快走”的模式。某大型发展商表示，今年主要以销售存量房为主，同时，适当减少供应量，把产品做得更精细一些，从而提高产品的性价比。从目前整体楼市来看，带动销售的根本要素还是性价比。

　　而在销售价格及优惠幅度方面，不少开发商表示，今年产品定价会比较科学合理，不会先定高价再打折，而是采取“一步到位”的定价方式，优惠方面将会适当减少。如对一些在售项目，将在不升价的基础上，推出景观、户型等更佳的单位。

　　虽然大部分开发商在推货方面保持谨慎的态度，但也有一部分开发商表示今年将按照原计划推新产品。据了解，2月份中心城区及近郊区域的多个楼盘，都有部分新产品推出，其中，番禺的广州雅居乐花园预计近期会再加推2幢全新单位。

　　不过，也有业内人士指出，目前开发商对房价的支撑力正处于临界点上。元宵节前后，一些开发商将开始推出促销，两会后，或会有更多的开发商参与到更直接、更大幅度、更大范围的价格战中。

　　关注点5 购房者

　　节后看跌后市人数增加三成

　　春节前，满堂红地产的市场调研数据显示，有五成人看跌后市。经过一个春节假日之后，一项网络调查显示，逾八成的市民表示广州楼价仍处于下行通道，看跌后市的人数较节前增加了三成。

　　据近日参与抽样调查的3000多人中，有过80%的市民认为楼价仍有回落的空间，而认为楼价会逆势上扬的不到6%，还有不到15%的人认为楼价难以预测。在“你认为今年何时入市”这项调查中，认为今年不适合买房的人占近30%，认为第四季度适合买房的人占21%，而认为近一两个月能买房的人不到7%，认为难以判断的占23%。

　　同时，在“春节后有没有购房计划”的调查中，依情况而定的占近47%，而表示没有购房计划的消费者占34%，有明确购房计划的市民仅占不到20%，基本属于有着刚性住房需求的买家。此外，在住房类型方面，洋房需求依然强劲，尤其是持有购买一手房计划的市民占近五成。

　　参与调查的市民丁先生告诉记者，一直想换套大一点的房子，但从去年2月份一直看到现在，还没有拿定主意。“买了吧，怕楼价会继续下降，承受不了房屋贬值之重；不买吧，和父母住在不到70平方米的房里，太不方便，又担心楼价会升。”最后，丁先生表示，继续观望一段时间再做决定。

　　在天河上班的白领马小姐认为，在全球经济环境及整体楼市不明朗的环境下，短期内有着住房需求的她，依然会选择以观望为主，尤其是春节楼市成交依然低迷之后，使她更坚定楼价会继续回落。马小姐表示，等五一小黄金周之后，楼价如果趋稳，则选择在十一黄金周期间置业。