6万套经济适用房将陆续入市 上海楼市变盘在即

　　根据易居中国公布的数据，3月份第2周沪商品住宅成交量回到了2007年10月份的市场高峰水平。全市共成交商品住宅32.38万平方米，环比大幅上升38.3%，这是上海楼市自2007年底受宏观调控下滑以来的近70周新高。

　　与成交量创新高形成对比的是，上海共有18个楼盘扎堆推出了23.55万平方米商品住宅房源；不过仍比前周16批房源的26.1万平方米少供应了9.8%。同时上周的平均成交价格环比回升7%，为12507元/平方米。主要原因是古北国际花园5天内集中成交了42套2万平方米以上均价的高价房源。

　　不过，专家对“量增价涨”的楼市表象并不表示乐观。国际物业顾问戴德梁行投资部董事叶建成认为，住宅市场的调整刚刚开始，在降价、减息、减税等手段用过之后，市场还需要一个长期过程来恢复。克而瑞房产系统分析师薛建雄认为，开发商把2007年政府出台每批次不得少于3万平方米的规定抛之脑后，是在重新用“少量多批”的方式来制造供不应求，促使消费者快速下单。

　　三股购买力释放市场需求

　　薛建雄认为，去年底政府通过降低税费和利率等政策，使得购房成本获得有效下降，使得之前积累的刚性需求被激发；与此同时，政府又大力推进旧城改造，带来新一轮的动迁高潮；旧城改造让市场看到了新一轮需求扩张的希望，投资客也趁低筑底。三股购买力在展会前后的同时释放，促成上海楼市创成交量新高。

　　专家预测，2009年的上海动拆迁面积可能重新达到800万平方米，这直接带来500万平方米的动拆迁安置的需求。

　　上海最大的国有房地产企业上海地产集团人士表示，2009年该集团五大重点任务之一，便是完成闸北区北广场三期、黄浦区董家渡13A、15A及环绿地块、杨浦区平凉西街16、17、18街坊、静安区东八块二期等地块的旧改工作。上述四区均为人口密集的上海黄金地段。

　　开发商重新提价

　　值得注意的是，此前对于推动春节后上海楼市回暖起了重要作用的价格战，在此次展会上变为“口惠而实不至”，大多楼盘的折扣一改以往8.5、8.8折的力度，回归在9折以上，有的楼盘则打出送工作岗位、送钻戒等五花八门旗号，更是被市民视作噱头多而实惠少。

　　由于成交回暖而引起的卖方“待价而沽”心态在二手房市场也体现得较为明显。上海中原统计显示，与2月二手房成交量环比上升一倍不同，3月上旬上海中外环区域二手房成交量及带看量普遍有10%左右的下降，成交价格则有5%左右的上涨。专家称“小幅价升量跌”现象的出现意味着卖方提价或者“惜售”心理的重新出现，导致买卖双方心理价差的加剧。

　　易居中国高级研究员回建强告诉记者，现在成交量对开发商的意义要大于房价。降价并不意味着开发商屈服于社会压力而让利消费者，恰恰降价是维持产业利益的最好方案，坚持高房价并不符合开发商的当前及长远发展的利益。只有市场持续发展，而不是因为高房价导致市场萎缩，开发商才有持续经营和获取利益的动力及平台。从这个意义上看，企业降价要有真正的意义和力度，如果只是做表面文章，那么所谓金三银四就只能是单相思。

　　上海中原研究咨询部研究经理龚敏表示，目前成交量的小幅提升只是前期需求积压的阶段性释放而已。如今的购房者，受到总体经济大环境影响，加上观望等待多时，会表现得更为理性。如果没有实质性的价格松动，并不会轻易选择入市，希望开发商对于后市预测不要盲目乐观。(记者 王进)