上周，地产行业可谓风头出尽。 首先，我国重点城市最新销售数据明显回暖。其次，美国商务部上周二公布的一项估算数据称，2月份美国新开建房屋数量大涨22%，创下十九年来最大涨幅。由此，地产股借此机会出现大涨，全周地产指数大涨8.1%。机构如何看待地产股的走势，本版选择有代表性的四家券商机构的最新报告，以飨读者。

　　分化加剧 龙头公司更具优势

　　□ 银河证券

　　2008年在行业整体运营环境恶劣，景气下降的情况下，行业中的公司经营状况出现分化。2008年1-9月全国商品住宅销售面积同比下降15.27%，销售额下降15.5%。但是我们关注的上市公司的销售状况明显好于全国平均水平。我们关注的39 家房地产上市公司销售份额由去年同期的6.45%上升至今年的7.35%。其中万科由2.28%上升至2.62%，保利地产由0.74%上升至1.04%。保利地产2008 年1-9 月销售面积和金额仍分别上涨18%和17.95%。金地集团销售金额同比增长11.68%。

　　在我们关注的39家房地产上市公司中，有12家2008年截至9月份的销售额高于去年同期，其中华侨城和首开股份是由于整体上市和资产注入等特殊原因。

　　分析表明，在行业调整的情况下，龙头公司的资金、产品和管理优势才能凸显出来。在资金资源的争夺上，龙头企业更具有优势。在对A股上市的房地产行业近两年融资情况统计中，我们看到在间接融资市场上，以短期借款、中长期借款为指标的集中度在逐步上升，前十大房地产公司占据了越来越多的银行信贷资源。而在直接融资市场上的优势更为明显，龙头公司占据了近一两年房地产企业IPO、增发和转债发行的绝大部分。

　　同时，新进入者会迅速减少，一大批实力较弱的开发商会退出房地产行业或被有实力者兼并。房地产行业的企业数量会有所减少，产业集中度有望进一步提高。

　　从估值的角度看，目前房地产公司的估值均值较NAV仍有7%的折价。我们认为NAV估值法更适用于行业处于不景气，规模小的项目公司。目前基于我国房地产行业长期仍然处于高速发展中，并且我们判断房地产行业在2009年将会逐步复苏，我们认为应该消除对NAV的折价，大型房地产公司的估值应该享有对NAV的溢价。从P/E估值看，目前地产公司2009年P/E在20倍。考虑到行业的见底回升，并且估值水平仍有上升空间，我们上调房地产行业评级为“推荐”。

　　我们主要推荐以下两类公司：

　　1、长期推荐房地产龙头公司。由于政府对于龙头地产公司的政策倾斜，使在资金资源的争夺上，龙头企业更具有优势。尤其是目前房地产行业仍处于调整中，龙头公司更是可以借调整进行资源的购并和整合，它们的市场份额将逐步增大。我们推荐招商地产、金地集团、保利地产和万科。

　　2、一线城市中业绩二线地产公司。我们认为深圳、广州、北京、上海和重庆几大一线城市特别是深圳和上海存货压力最轻，经济基本面更好、人口密集以及投资需求更稳健等因素，这些城市需求增长将更为有力和持续。因此我们推荐在这些城市具有可售项目的二线公司。这类地产公司如中华企业、上实发展、华发股份、冠城大通、亿城股份、首开股份、中粮地产。

　　最坏时候已去 政策导向决定市场复苏速度

　　□ 齐鲁证券

　　经历2008年地产市场的大幅下滑之后，我们觉得目前房地产市场与先前存在很大不同。最值得我们关注的的特征是阶段性的成交高峰在不同地区先后出现。我们认为这种成交量连续放大的可能性不大，但是未来长时间成交持续下滑的趋势已经不太可能出现。交易量可能更多在一定范围之内波动。

　　我们并不认为市场本身能够在短暂的两到三个月就实现复苏，甚至是高涨，但是最坏的时候可能正在离我们远去。基于以上判断，我们将行业评级从“中性”提高到“推荐”评级，同时继续维持“标配”地产股的建议，尤其要注重对个股的选择。

　　未来成交将逐步保持稳定，伴随阶段性成交量高峰反复出现。在央行11月27日降息108个基点之后，我们认为降息幅度一次性达到预期，未来行业成交量将逐步温和放大。目前，我们继续维持2009年行业成交量将基本保持稳定，并伴有阶段性成交高峰的判断。

　　政策导向决定市场复苏的速度。对于行业回暖的速度，我们认为最关键的因素还是看中央的政策力度。2008年中央层面先后出台“财政部十条”、“国务院三点措施”等政策。主要层面还是围绕适度放松2套房政策，降低房地产交易费用等方面进行。而地方层面的房地产政策在2008年已经相继出台，其中比较著名是杭州、上海、北京，以及近期出台的广东省房地产救市政策。地方性政策的扶持力度要大于中央，不仅延续了中央对于相关指导思路，还在缓解房地产企业资金压力、土地开发期限、消费者购房优惠和补贴政策、扩大购房群体等方面给予了更大程度的支持。

　　从行业周期和政府政策力度的相关想来看，往往行业周期落后政策周期3到6个月。因此，前一阶段政策效果应该在近期的一段时间开始有所显现。由于两会期间国家并没有出台关于地产更大程度的扶持政策，因此我们觉得后期行业自身修复的可能性更大。

　　资金担忧有所缓解、政策不存在利空。在行业高涨时期投资地产最大的担心在于政府政策的利空因素。在行业下滑时期企业本身的资金实力、开发周转情况、销售能力和土地成本又成为市场关注的交点。

　　部分地区成交放大，有利于地产市场信心提震。目前1-2月一线城市成交数据较前期有所放大，此外主流房地产商的销售数据较前期也有一定程度的提高。根据之前对于成交量的判断，我们认为这种成交小高峰未必可以长期延续，但是在今后会反复出现。这种现象无疑对于整体市场信心的提高起到了关键的作用。

　　2008年业绩下滑降低了基数的压力。2008年行业各方面指数都经历大幅度下滑，上市公司业绩也出现一定程度下降。这种大幅度下降一定程度上降低了2009年的对比基数。基数的下降一定程度上缓解了上市公司业绩增长的压力。

　　我们认为在行业下跌趋缓并逐步走向稳定的时期，在股票选择上应该考虑硬性条件和软性条件。所谓硬性条件主要指的上市公司本身的业绩保障，增长幅度。硬条件好本身就体现了公司在业内的经营水平。软条件主要指的是公司的经营模式，资产质量等。因为一旦行业保持稳定或上升，优质的资产和经营模式无疑将是业绩快速恢复的有力保证。最后是具备基本面转变可能的公司也值得我们关注。