走过市场行情急转直下的2008年，处于风口浪尖的南京楼市站在了“牛年”的入口，吸引了各方关注的目光。

　　对于南京楼市来说，2009年可能是一个面临重重考验、困难不离须臾的年份，但也可能是一个转危为安、扶摇直上、英雄辈出的时代！

　　楼市的“各路诸侯”已经做好了打一场硬仗的准备。

　　在这场楼市“赤壁之战”尚未完全拉开大幕之际，让我们一起猜想一下决定这场大战输赢的五大谜局。

　　楼市何时回暖？

　　［备战情况］

　　网上房地产数据显示，2009年的南京楼市迎来了“开门红”。1月全市商品住宅成交5200多套(含经济适用房等政策性住房)，日均成交200多套，比2008年的日均成交量增加五成。2月第一周短暂回落后，上周(2月9日—15日)认购攀升到1649套，日均达到236套，成交量为853套，是前一周的近3倍。

　　［形势判断］

　　尽管2009年开了个好头，但销售压力仍然很大。一方面，全市还有超过5万套的“存货”足够卖上一年多，同时还将有50多家新盘准备在2009年亮相，而不明朗的经济形势也让不少市民不敢轻易松开钱袋子。此种局面下，南京楼市是否能在即将来临的传统旺季“金三银四”全面回暖？对此，大多数业内人士并没有盲目乐观。

　　百胜麒麟(南京)建设发展有限公司总经理厉心认为，用股市术语来说，南京楼市在节后的这一波行情应该是“反弹”，但并不是“反转”，开发商应该紧紧抓住这一波行情尽快入市，因为这次回升能持续多久还无法判定。

　　房价会否企稳？

　　［战场扫瞄］

　　2008年，一路下滑的销售数据如同巨石压得开发商喘不过气来，竞争激烈的江北楼盘率先展开价格大战。特别是在年关资金压力最大的时段，开发商集体发力，促销楼盘的数量和幅度猛增。据统计，春节期间南京楼市促销的楼盘多达40多家。

　　南京市房产管理局公布的数据显示，今年1月份全市商品房成交均价5719元/平方米，比去年12月份下降了4.9%。2009年，南京房价是否会继续保持稳中有调的趋势呢？

　　［形势判断］

　　南京东凯置地总经理包天雷认为，在部分开发商主动调整加上2008年以来5次降息、降低契税等各种救市利好的共同作用下，相当于房价已经下降了30%左右，这部分楼盘2009年将保持稳定，而个别撑不下去的楼盘则很可能会被迫降价。而百胜麒麟(南京)建设发展有限公司总经理厉心也认为，去年南京楼市的价格调整主要集中在江北片区，与其他省会城市相比，南京房价没有出现大起大落，今年走趋总体应该是平稳的。

　　易居中国南京研究中心信息咨询部经理周颖则表示：“景气回落是一个过程，需要时间来消化，目前上海等地已经掀起了价格战，南京比上海要慢半拍，如果南京的成交量再次下滑，市场还会进行调整。”

　　何种产品胜出？

　　［各方火力］

　　2009年从卖方市场到买方市场的逆转，对于开发商的实力和智慧都将是空前的考验。

　　今年南京楼市将有50多家新盘上市，各种物业类型一应俱全，从户型、景观到空间尺度、节能环保等多层面的产品创新可谓精彩纷呈。其中仁恒·江湾城、万科金域蓝湾、金地·自在城、长发无庶、城开御园、天正桃源、融侨·橄榄城、万科金色城品等备受期待的纯新盘个个特色鲜明，将扮演“片区标杆”的角色。

　　［形势判断］

　　2009年什么类型的产品能够走俏南京楼市呢？易居中国南京研究中心信息咨询部经理周颖非常肯定地表示：“性价比高的产品将成为主流。”花两房的钱，能得到三房的居住空间：一套房，可以变身楼上楼下两套房……这样性价比最牛的产品，自然能打动不少买房人。

　　从户型来看，荣盛地产南京公司总经理孙天元认为除受刚性需求青睐的中小户型2009继续走强以外，去年被压抑的改善型需求今年也会有所释放，相信一些品质、环境都不错的大户型前景不错。

　　土地再度抢手？

　　［楼市情报］

　　随着商品房市场陷入低迷，一度地王频现、硝烟弥漫的南京土地市场去年下半年以来也沉寂了许多，“流标”、“底价成交”成为普遍现象，并且一直延续到了2009年年初。继2月10日、2月12日四幅商业用地均以底价成交后，2月17日举行的牛年首场住宅地块出让会上，城东两幅地块也以底价被拍走，整场拍卖只持续了短短3分钟时间。

　　［形势判断］

　　开发商拿地的热情为何还没有复苏？百胜麒麟(南京)建设发展有限公司总经理厉心认为这一方面与目前的地价水平有关，“与房价相比，地价并没有大幅下调”，同时也与经济环境的变化有关，“前两年只要地价与周边在售楼盘的价格基本持平，开发商就敢拿地，因为对于未来的预期有信心，但现在开发商都要保证一定的现金流过冬，由于房价和宏观经济走势没有完全明朗，大多数开发商还是求稳为主。”

　　荣盛地产南京公司总经理孙天元对于土地市场的前景则要乐观得多，他认为只要楼市成交一回暖，土地市场也会随之升温，毕竟“物以稀为贵”。据笔者了解，苏宁、天正、朗诗等实力开发商都表示要在2009年择机进入土地市场，为今年南京土地市场风云再起埋下了伏笔。

　　房企谁主沉浮？

　　［竞争格局］

　　近几年来，南京楼市的变化很大，不但有实力和影响力如日中天的优秀本土开发商，同时吸引了众多品牌大鳄前来跑马圈地，甚至连一些其他行业的企业也纷纷搞起了房地产。“去年以来的宏观调控和经济危机，让南郭先生们现出了原形！”荣盛地产南京公司总经理孙天元表示，如今楼市已经进入了现金为王的时代，不少前几年冲着房地产业高利润而来的外行，在卖完手上的项目后将黯然退出，南京楼市呈现强者更强的局面。

　　［形势判断］

　　今年，巨头鏖战将成为楼市的一大精彩看点。其中本土开发企业豪气冲天，连续14年雄踞南京楼市销售龙虎榜冠军宝座的栖霞建设在继续深耕品质，建立多元产品结构的同时，麾下产品全部准现房销售；苏宁2月中旬已经两度出手，斥资7亿多元一举拿下河西和城东的两幅地块……外来军团也不甘示弱，仁恒地产2009年将携其“宝马”系列的三大项目盛装亮相河西，2008年异军突起的雅居乐地产酝酿再展雄风；而中国地产龙头万科在南京也厉兵秣马，万科金色城品和万科金域蓝湾两大新盘都堪称所在片区的“风向标”……

　　2009南京楼市，万马奔腾，暗流涌动。易居中国南京研究中心信息咨询部经理周颖表示，市场洗牌已经不可避免，那些后知后觉、缺乏远见和创新意识的开发商注定会被淘汰，而那些经受住血与火的洗礼之后的胜者，才能领军南京所向披靡。