本期 嘉宾

　　王兵武 世联地产市场研究部经理

　　程 枫 置业国际研究中心副总经理

　　鄢圣刚 星彦地产中央研发中心总经理

　　吴 健 DTZ戴德梁行综合住宅服务董事

　　王永胜 深圳市书香门第投资发展有限公司营销总监

　　青忠贵 资深地产评论人

　　成交走势影响供应松紧

　　王兵武

　　2009年上半年深圳楼市全面回暖，市场成交方面一手房市场同比2008年上半年成交面积、成交套数都有140%以上涨幅，同时成交价格也相比年初有35%的涨幅，显现量价齐升，与此同时二手房市场也同比2008年上半年成交面积、成交套数大幅增长160%以上。

　　截至今年7月27日深圳一手房存量可售套数约为3.5万套，下半年预计新增或加推项目约80个，共计约4万套左右，存量加新增量共计约7万多套。以今年上半年月均销售6898套计算，10个月即可全部销售完，同时目前开发商普遍捂盘惜售的做法将造成市场新增供应节奏趋缓，依此预计下半年深圳一手房市场供应将会偏紧。

　　但是另一方面因上半年房价的快速上涨将会抑制购房者的需求，下半年成交量恐难持续走高，同时开发商手头普遍不差钱的情况下，房价恐难大幅下跌，因此相对下半年市场的有效需求，7万多套的一手房供应量还是较为充足。

　　今年下半年深圳楼市的是否“差房”，还需关注购房者对房价上涨后的承接力，就市场短期而言楼盘开盘销售率的高低将会直接体现购房者、开发商对后市的信心强弱。如果开盘销售率持续高位运行，存量房数量恐难大幅增加，势必会增强开发商捂盘惜售的信心，市场也自然会显现供应偏紧；反之，如果开盘销售率持续低位运行，则会增加存量房的供应，也会促使开发商加快销售步伐，市场则会显现供应相对充裕。

　　从长期来看未来深圳楼市供需的平衡有赖于楼市健康的发展。而2008年全年以及2009年上半年深圳房地产开发投资额的负增长，以及商品房施工面积低速增长，势必会影响未来1-2年内市场的供给，与此同时2008年以来深圳商住土地供应的不足和土地成交价格的走高，这些都将为深圳房价提供强有力的支撑。另一方面2007年房价大幅上涨、2008年房价大幅下跌、2009年房价再次大幅上涨为投机、投资性购房提供了良好的战场，而这种投机、投资性购房行为又加剧了房地产市场的波动和不确定性。

　　因此，增加土地的供应、抑制投机、投资性购房行为、防止楼市大幅度波动将会有助于市场长期平稳健康的运行。

　　市场供求将趋于平衡

　　鄢圣刚

　　经过近2年的大起大落，2009年下半年深圳市场可能会出现一种难得的稳定状态——成交价格相对稳定，供求关系趋于平衡。

　　据星彦地产市场监测平台数据，按工程进度，下半年深圳具备销售条件的新盘有64个，将新增住宅面积346万平方米，较上半年有大幅度的增加。新盘产品覆盖面较广，纯小户型项目8个，普通住宅项目34个，高端大户型及别墅豪宅项目22个。加上2008年和2009年上半年具备销售条件未售存量约206万平方米，深圳下半年具备销售条件住宅总量约为552万平方米，远大于深圳历年下半年的成交量。随着近期政府监管力度的加强，开发商“捂盘惜售”等行为也将得到遏制。因此，深圳下半年的住宅供应是有保证的，市场“不差房”。

　　在房价方面，随着房价的上涨和二套房贷政策严格执行等政策监管的加强，物业投资门槛进一步提高，投机的风险也越来越大，投资客户疯狂情绪得到了一定的抑制；加之经济形势有所回暖，来自产业的投机资金也将逐渐向实体经济领域回流，推动楼价非理性上涨的资金动力将会大大减小，因此下半年房价整体大幅上涨的可能性较小。但在上半年火爆楼市下，大部分楼盘销售情况都比较良好，短期内开发商资金压力都不会太大，开发商“降价走量”的情况在下半年也难以出现。所以，下半年深圳房价的涨跌幅度可能都不会太大。

　　在需求方面，随着投资客的减少，房价的逐步企稳，刚性需求购买者的恐慌和观望情绪将逐步得到缓和，下半年的购房主力将重新回到“刚性需求”支撑，成交量相比于5、6月份的火爆将会有所回落，但市场整体会走向相对的平衡。

　　总体供应充足局部“差房”

　　王永胜

　　目前楼市在售项目12个，在售项目总建面1422.8万平方米，总套数在3.49万套，下半年待售项目预计有64个，待售项目总建面718.8万平方米，因此2009年下半年面市销售的项目将达76个，供应总面积将达1180万平方米，市场总体供应量是充足的。

　　但从各区域情况来看，就显出差距来了：

　　罗湖区在售项目有9个，总建面仅为53.8万平方米 ，该区域在售楼盘的平均销售率为71% 。按此计，2009年下半年剩余总面积仅有15.6万平方米，下半年将新推售项目9个，总建面仅为75.6万平方米。

　　福田区在售项目有11个(大部分以写字楼为主)，总建面仅为129.3万平方米 ，该区域的平均销售率为69% 。下半年剩余待售面积有39.9万平方米。下半年将新推售项目11个，总建面为140.3万平方米。