"在做市场分析的时候，很多时候我们都犯了一个错误，当市场形势低迷的时候，都会大书特书政策影响；而市场见好的时候，政策就被抛诸脑后，视而不见"。省城某代理公司负责市场研究的张先生表示。在他看来，2009年市场一路见好，最初要归功于去年接二连三的救市政策。他说："政策，有它的时滞性，当政策频出的时候，大家都在观望，期望能有更大力度的救市政策出台。可是，当救市政策告一段落之后，这种效用就体现出来。"

　　“政策市”与“市场市”

　　著名地产评论人李一戈早于王石提出“政策市”，在李一戈看来，从政策的影响力来说，中国房地产市场就是“政策市”。在市场经济体系未建立完善之前，不仅股市、楼市如此，很多其他行业的市场大抵亦是如此。但政策对市场的影响与市场因素自身的影响是同时作用的。

　　与“政策市”相对应的“市场市”，是一个生造词，意思是由市场因素自身调节的市场。就目前的发展情况而言，房地产市场还不能完全靠基本市场因素进行自我调节。房地产其实是市场化程度最高的行业之一，但现阶段它仍然无法脱离“政策市”的嫌疑。说房地产是“政策市”的证据可以列举多条。近几次宏观调控，都导致了房地产运行方向发生了巨幅的震荡甚至是逆转。政策的影响力无可替代。

　　政策是半个晴雨表

　　省城一位深谙股市行情的业内人士对记者说：“如果单纯讲政策对市场的影响，股市比楼市要明显些，这是因为政策对股市影响的时滞性要小一些。当股票涨的好的时候，大家在担心会不会出现政策盘整，当股市低迷的时候，大家又在期盼国家会出台政策救市。但是有一点毋庸置疑，政策对这两个市场的影响都是巨大的。一直以来，我们的楼市一直没有摆脱政策的影响，从某种意义上说，政策就是楼市的半个晴雨表。”

　　“去年10月份到今年年初，房地产开发商的日子异常难过，房子卖不动，公司年底面临着工程款结算，支付银行贷款利息，资金链绷得紧紧的。济南这个圈子聚会的时候，所谈论的问题总是国家出台了怎么样的政策，以及以后会继续出台怎样的政策。”省城东部某楼盘营销总监这样说，“国家出台了一系列的救市政策，其中最关键的在于信贷调整，这对刺激房地产销售影响是巨大的，因为这大大降低了购房者的实际购买压力。虽然，2008年政策影响力没有那么迅速的显现，但是大多数开发商度过2008年的艰难之后，2009年的销售都不错。2008年巨大的压力没有在2009年积累，以致不可收拾。”

　　“小阳春”借力政策

　　张先生说自己就是个受政策影响购房的典型，由于专业关系，自己少了大多数人的观望，在2008年11月份出手买房。张先生说：“当时，新的信贷政策已经出台，我简单算了一下，自己按照新的信贷政策商业贷款30万，分期240期归还，每个月比政策调整之前要少将近 1/5，这对大多数年轻人来说有巨大的诱惑力。毕竟，他们的购买压力在短时间内大幅度降低。”

　　政策与市场合力运作

　　在今年三月，销售量回升，“小阳春”初现端倪，济南业内对整个2009年的房地产市场走势依旧忐忑不安。鲜有乐观者站出来表示，楼市已经回暖。大多数人分析当时的市场时称，这是积累了大半年的刚性需求短期释放的结果，楼市走向如何，要看这些刚性需求释放的时间，以及释放完毕之后是否有其他力量接力。悲观些的说法是，这是楼市“回光返照”，过不了多久就会出现真正的寒冬。