有地产业界人士戏称，2009年是开发商做梦都会笑的一年。在2009厦门年度代表字的评选活动中，“涨”、“暖”二字票数始终居高不下，雄踞排行榜前两席。涨，300%成交量涨幅，6000元/平方米均价峰谷波幅，30940元/平方米地价……涨上天；暖，“牛市”、“井喷”、“地王”、“盛宴”……暖入梦。

　　从全年的成交走势来看，2009年商品住宅成交呈现W形走势，全年成交409万平方米，同比大涨300%。

　　第一季度：在低价策略引导及政策面利好下，岛外楼盘乐活小镇、绿苑水岸名筑等中低价位楼盘，成交火爆，首次置业者积极入市，商品住宅成交量节节攀升，受宏观调控压抑的刚性需求在第一季度集中释放。

　　第二季度：以海峡国际社区、五缘湾1号为代表的岛内大户型楼盘取得较好的销售业绩，改善型需求有效释放。5月作为楼市重要的销售节点，市场新推楼盘明显增多，不少楼盘公开发售，或者开放样板房。开发商明显加快推货节奏，针对节日特点的促销活动也轮番上演，越来越多的消费者开始走出观望，积极入市，成交量来到峰值，约50万平方米，楼市出现久违“繁荣”。

　　第三季度：厦门楼市经历上半年去库存化的火爆销售后，三季度进入成交相对平淡的时期。纵观9月传统销售旺季，厦门楼市成交疲软，市场呈现回落休整局面。三季度以来，大量楼盘提高销售价格，房价的快速上涨对购房需求产生了较为明显的抑制作用，购房者观望情绪日趋加重，造成楼市成交量大幅度下滑。

　　第四季度：在购房优惠政策大限来临前，鹭岛楼市再掀上市热潮，除新盘首次入市外，老盘续推房源也为数不少，商品住宅短期供应活跃。在供应量放大、优惠政策即将到期、银行贷款或将收紧影响下，部分购房者积极抢搭政策优惠的 “末班车”，置业需求提前集中释放，大部分新入市楼盘开盘去化良好，个案项目再现“排队抢购”热销风潮。传统市场淡季，厦门楼市量价齐升现“暖冬”。

　　成交价量均创历史新高

　　2004-2008年厦门商品住宅成交走势呈倒U形发展，2004-2007年商品住宅成交量维持在300万平方米左右波动，受金融危机、“9·27”新政的出台影响，导致2008年成交量只有102万平方米，陷入前所未有的低迷。厦门楼市经历2008年调整后，2008年末众多鼓励性政策使积聚已久的购房需求在2009年集中释放，刚性需求群体尤其活跃，成交量创出历史新高，达到409万平方米。

　　2004-2008年商品住宅市场成交均价呈现逐年上升趋势，2007年上升幅度最大，达41%。进入2009年后，由于岛外住宅成交总量远大于岛内，大大地拉低了全市均价，8881元/平方米，环比2008年下降了9%。市场年度均价回落，但逐月价格已经出现快速反弹。

　　2009年厦门商品住宅成交均价波动幅度较大，可以分为底部调整期、加速上升涨期、回落盘整期共三个阶段。8月为全年峰值达12129元/平方米，2月为全年低点6166元/平方米，波动幅度约6000元/平方米；从岛内外成交均价走势来看，全年成交均价稳步上扬。

　　市场供求结构明显失衡

　　从2004至2009供求走势来看，2007年是分水岭，2004-2006这三年供求关系基本趋于平衡，2007年住宅新增供应量剧增，供求比为1：0.72，市场表现供过于求，经过2007年底楼市宏观调控后，2008年市场低迷，供求双双大降，供求比来到低点；2009年随着救市政策的来临，楼市升温明显，市场成交活跃，供求比上扬，市场表现供不应求。

　　而2009年月度供求走势则呈现波浪式变动，波动幅度明显。一季度，市场供应处于低洼期，供应明显不足，而刚性需求在低价引爆下，商品住宅成交量井喷，2月份供求比达峰值22.89。三季度，随着岛外新盘的入市，供应量有所回升，供求差距有所缩小，9月份供求比来到低点。从走势图来看，仅9月份供求比小于1，其余均大于1，整体来看2009年各月份主要呈现供不应求态势，市场置业热情高涨，成交较为活跃。全年商品住宅供求比为1：2.81，供求比波动明显，市场表现供不应求。

　　格局岛外成交占比过半

　　分区域来看，随着岛外配套的日益完善，吸引首次置业、异地落户、教育等刚性需求和首改型置业需求，岛外片区成交量大幅上涨，其中同安区涨幅最大，成交量约为去年5倍，其余区域也有1-4倍的放量。岛外成交占比55%，较去年上升15个百分点，成交重心转移至岛外。

　　岛内思明区海峡国际社区、新景禾祥龙郡、鲁能领秀城等大户型楼盘保持畅销，成交量环比上涨177%，成交量稳居首位，占比26%；湖里区联发五缘湾1号、国际邮轮城等项目开盘热销，带动区域成交上扬228%，占比19%；海沧区成交量随着入市房源的井喷式去化，未来海岸天心岛、绿苑水岸名筑、海晟维多利亚多个项目热销，占比21%；集美区乐活小镇、夏商大学康城2期等项目成交放量，助推区域大幅反弹，成交量近5倍。同安区禹洲大学城、芸溪居住公园3期、凤凰城领跑，成交占比15%，成交量猛增；翔安区汇景新城中心一枝独秀，成交659套。

　　户型120-150平方米三房占主导

　　分面积段来看，岛外中小户型产品去化良好，这些项目位处交通便利地段，以热销的中小户型及相对合理的价格，开盘即形成热销，多数项目基本售罄。受历久积压的刚性需求影响，本类产品去化速度较快。

　　2009年商品住宅成交主导仍为120-150平方米面积段户型，共成交7778套，占比23%，成交主要来自未来海岸天心岛、海晟维多利亚、禹洲华侨金海岸、金博水岸、夏商大学康城2期等个案项目，首改置业需求表现强劲；其次为80-90平方米户型，占比19%，岛外禹洲大学城、绿苑水岸名筑、乐活小镇等热销，带动面积段占比环比去年上升2个百分点；岛内海峡国际社区、联发五缘湾1号、鲁能领秀城等大户中高端产品成交走热，150-180平方米面积段户型共成交5188套，占比16%，环比上升4个百分点。

　　以成交占比变化来看，80平方米以下面积段小户型成交占比呈现回落趋势，80-120平方米、120-150平方米面积段占比与去年基本持平，150平方米以上面积段户型占比环比上升5个百分点，大户型产品2009年市场表现力强劲。

　　单价高低两极产品放量

　　分单价段来看，2009年6000元/平方米以下单价段占比为42%，较去年上升15个百分点，主要受岛外项目乐活小镇、禹洲大学城、绿苑水岸名筑等超低价促销、团购优惠，刚性需求积极入市，成交量井喷影响；而10000元/平方米以下成交占比高达75%，中低价位房源成为全年成交主导；10000-12000元/平方米、15000元/平方米以上单价段住宅成交占比与去年基本持平。

　　然而依据时间轴纵向拆分来看，各单价段产品在上半年与下半年的成交占比情况存在较大的反差。上半年因集美、海沧、同安等区域大量楼盘超低价“井喷”成交影响，5000元/平方米以下价段住宅占据绝对主导地位；而下半年随着市场逐渐明朗趋好，高保值性高端物业成交走热，整体市场呈现量价双双稳步爬升局面，主力价段因此随之明显上移。