房地产业与国民经济、人民生活联系紧密。如何控制风险、保持房地产市场健康发展？如何平衡供需、确保价格动向趋于理性？本报驻外记者的报道或许提供了一些借鉴。

　　西班牙——“领头羊”重新定位

　　本报驻西班牙记者 张金江

　　西班牙内阁会议最近通过《可持续经济法》法案，提交国会批准，以法律形式保证经济转型顺利进行。西班牙媒体说，这是要与“砖头”为龙头的经济结构说“拜拜”了。

　　西班牙经济，曾在欧盟“一枝独秀”，时下却成了经济危机的一个“重病号”。从“独秀”到“重病号”，房地产业都扮演了重要角色，真可谓“成也房地产，败也房地产”。

　　国际金融危机之前，西班牙房地产业曾火爆10多年。那时的西班牙，到处塔吊林立，水泥搅拌机轰鸣。有统计显示，2005年，西班牙新建的住房相当于当年英、法、德3国新建住房总和。

　　房地产业成了西班牙经济成长的“领头羊”。西班牙官方编制的资料说，房地产业成为全国经济最具活力的部门，对其他部门有明显的影响。2005年，西班牙经济增长率达3.4%。房地产业对国内生产总值贡献达10.4%，对房地产业的投资则占国内生产总值的17%，全国新增就业人数中14%来自房地产业。从上世纪90年代中期到2007年，西班牙经济连续十多年以较高速度增长，为欧盟中经济发展最快和创造就业岗位最多的国家。

　　当年，买房炒房火热异常。记者租房时曾遇一位老者，他对记者说，他女儿和儿子都买了房，要出租。在老者所在的那个小区，好多房子的窗户上都贴着出租或出售的广告。那时，西班牙一些业内人士就发出预警：火爆房市背后有危机，房市有可能“崩盘”。主要原因是，价格上涨太快，有泡沫。据统计，1997年至2005年，住房价格平均上涨150%，房价超过大多数人的承受能力。那时，按西班牙教师的年人均工资水平和首都马德里住房每平方米均价计算，买一套100平方米的房子，不吃不喝也要至少23年。其次是家庭和企业负债高企。据西班牙银行统计，2005年4月底止，家庭负债5610亿欧元，同比增长20.1%，其中房贷4022亿欧元，同比增24.2%。家庭和企业负债占国内生产总值的比率超过30%。还有就是利率上调，贷款购房者还款压力大。许多贷款购房者月还款额超过月收入50%。再有就是随着房价快速上涨和利率上调，房市需求下降。

　　2008年7月14日，西班牙最大房地产开发商之一的马丁萨—法德萨公司，因深陷“严重的资金困难”，无法得到金融机构的贷款支持，申请破产保护。这一房地产商破产案对于西班牙非同小可。马丁萨—法德萨是西班牙房地产业大鳄，拥有资产约110亿欧元和大量土地，资产和土地拥有量均列西班牙地产界榜首。同时，它还涉足墨西哥等拉美一些国家的房地产开发。

　　马丁萨—法德萨公司破产，主要是受当时国际金融危机的冲击，西班牙房市急剧降温，住房销售萎靡。房价大跌的同时，贷款利率上涨，银行紧缩银根，贷款困难。马丁萨—法德萨破产犹如一颗重磅炸弹爆炸，震动西班牙。次日，西班牙股市主要股指下跌到11000点，下挫4.22%%，为近2年来最低点。房地产股更是全面下泻，股票平均市值比一年前损失80%，更有房地产公司的股票贬值99%！当时有媒体称，马丁萨—法德萨破产案刺破了西班牙的房地产泡沫，严重打击了西班牙经济。

　　在国际金融危机冲击下，特别是作为支柱产业的房地产业泡沫破裂，使西班牙经济急速陷入衰退。犹如被推倒的多米诺骨牌，越来越多的企业减产、倒闭，失业大军快速膨胀。据西班牙国家统计局最新公布，2010年一季度，西班牙全国失业人数超过461万，失业率达20.05%。经济和财政大臣萨尔加多认为，这是1976年开始发布就业状况研究报告以来，失业状况最严重的一次。而最近18个月来，房地产业失业的人占丢掉工作的人总数的一半。

　　痛定思痛，西班牙政府决心采取措施，改变过分依靠房地产业的经济发展模式，实现经济可持续发展。西班牙内阁会议最近通过《可持续经济法》法案，提交国会批准，以法律形式保证经济转型顺利进行。西班牙媒体说，这是要与“砖头”为龙头的经济结构说“拜拜”了。

　　西班牙首相萨帕特罗在谈到调整经济结构时指出，我们不能再继续那种过分依靠房地产业的经济发展模式了。他说，尽管房地产对经济发展有重要作用，但要对它进行规范。通过这一法律的目的就是以法律形式确保实现经济转型，增强经济的竞争力和创新力，使经济更加平衡和稳定发展。