2010年4月，房地产调控的达摩克利斯之剑终于落下。“国四条”、“新国十条”相继出台，而住建部、银监会等职能部门相应政令已先期而动，频率之密、力度之大、涉及面之广前所未有、始料未及，堪称史上最严厉的房地产宏观调控。

　　新一轮调控效力如何？市场是否会重现2008年的下行行情？为了更有针对性，晨报房产周刊特邀21世纪不动产、我爱我家等多家中介公司，对分布于东南西北中的京城五大区域分别做出判断。分析既有区域市场在2008年中的表现，也有本次调控初期市场反应，更有对2010年走势的冷静判断。

　　东

　　典型区域：通州

　　价格松动 后市看好

　　近期表现：

　　大户型房价降幅达5%

　　受CBD东扩和新城规划影响，通州的二手房价在过去半年内涨幅高达50%，新房、八通线沿线二手房价双双突破了两万大关。在房价上涨的同时，购房者也大量涌入通州楼市。但在新政出台之后，通州楼市前后呈现出冰火两重天的情况。

　　根据21世纪不动产的监测数据显示，在新政出台之后的一周内，八通线沿线的二手房源出现了10%至15%的增长，区域房价已经出现松动。总价高的大户型，均价相较新政出台前普降近1000元/平方米，降幅达到5%，相对坚挺的小户型也出现了一至二万元的让价。目前市场处于买卖双方观望期。

　　2008年回顾：

　　降幅高达25%

　　2008年楼市淡季，通州均价由当时的8000元/平方米下调到了6000元/平方米，降幅达25%。

　　2010年预测：

　　整体房价下跌约为10%至15%

　　“但现在的情况与当时的情况已完全不同。”21世纪不动产市场分析师齐凡分析认为，由于通州近期利好不断，未来预期也普遍受购房者、投资者看好；而“通州新城不再批住宅用地”的官方消息，也就意味着未来新城商品房供应只能依赖现有房源及土地。此外，目前通州新房市场房价仅是涨幅放缓，并没有出现像2008年那样的降价潮；考虑到以上因素，预计本轮调整通州整体房价跌幅约为10%至15%。

　　西

　　典型区域：中关村

　　房价微调 刚需旺盛

　　近期表现：

　　房价仅有小幅下调

　　21世纪不动产的监测数据显示，目前中关村周边二手房价在30000元/平方米左右，相较年初上涨3000元/平方米左右。新政出台后区域房价虽有小幅下滑，但并不明显。

　　2008年回顾：

　　价格没有太大波动

　　由于中关村周边房产带有学区房的特殊性，此类刚需属于稳定型需求，抗跌性较强。所以即便在上次楼市调整时，中关村周边市场也未出现太大波动。

　　2010年预测：刚需支撑行情坚挺

　　“中关村片区一直是北京抗跌性比较强的区域。在这里购房的业主都是为了将来孩子读书方便。此外，区域要承载在中关村、上地和周边工作的白领居住需求，所以中关村区域的刚性需求有其特殊性。”21世纪不动产市场分析师齐凡认为，由于中关村周边多以学区房为主，其中存量房多为央产房，不能挂牌销售，所以二手房源本身有限。而学区房需求属于稳定性需求，受外界影响较小。此外，目前区域新房价格仍呈缓慢上涨趋势，所以区域内短期大幅降价可能性不大。眼下区域市场虽然暂时陷入观望期，但齐凡预计，等到房价出现一定幅度调整后，市场便会好转。