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曾经在2010年、2011年大规模发展的房地产信托，将在2012年迎来兑付高峰。展恒理财的统计数据显示，2012年房地产信托产品到期兑付规模为2010年的18倍。信托产品发行量、发行规模下降，高收益项目难寻，整体预期收益率下滑，这些或成为信托行业的现实。
千亿信托密集兑付
3月6月为高峰期
随着2011年银监会针对房地产信托的一系列政策的实施，信托产品的发行量及发行规模自2011年8月起开始呈现大面积下滑趋势。在2012年全球经济形势持续低迷的预期下，信托公司将更加难以寻找到高收益项目。因此，信托公司发行产品的预期收益率或呈现整体下滑趋势。
展恒理财基金研究中心的统计数据显示，2011年信托公司产品预期收益率一路走高，由2010年底的7.78%上升至2011年12月的8.85%，平均上涨13%。但产品平均期限却由2010年12月的2.83年下降至2011年底的1.92年。
据信托业协会披露的统计数据，通过信托平台向房地产行业注入的资金年增长率为58%，截至2011年三季度房地产信托业务余额为7124亿元，通过信托平台向房地产行业输送的资金占房地产开发城镇固定资产投资总额的16.11%，占房地产行业总资金来源的11.5%。民间资本已经成为房地产开发投资重要的资金来源。
2010年房地产信托资产规模年内累计增加额2864亿元，而截至2011年三季度房地产信托资产规模年内累计增加额达3216亿元。房地产信托平均到期期限为2年，因此2010年和2011年增加的巨额房地产信托产品将在2012年及2013年迎来密集兑付期。
据我们统计，2012年到期兑付的房地产信托规模为1357亿元，2013年到期兑付的房地产信托规模为1493亿元。2012年全年到期兑付规模为2010年内到期房地产信托总规模的18倍，并且2012年的3月与6月将出现集中兑付高峰，3月到期兑付的房地产信托产品规模总计为154亿元，6月到期兑付的房地产信托产品规模总计为149亿元。2012年仅3月的到期兑付量就为2010年全年兑付额度的两倍有余。
地产行业艰难依旧
房地产基金逆势增长
房地产基金将承接房地产信托作为民间资本参与房地产行业的渠道，2012年或是房地产基金活跃的一年。
数据显示，上市房地产公司的平均总负债率由2009年末的65%上升至2011年年中的71%，118家上市房地产公司未来一年需要支付的短期流动负债总额达10800亿元。目前10%的企业面临相当于总资产20%以上的短期资金缺口，40%的企业面临中期资金缺口，其中，30%的企业中期资金缺口较大。
2012年会延续2011年的房地产限购与限价政策，预计2012年将完成800万套保障房建设，国内住房刚性需求将逐渐下降，加之限购政策，因此2012年房地产价格将会继续呈下降走势。短期内政策对房价的调控效果明显，但长期市场会对限购政策出现适应性，因此房地产市场长周期内会稳定增长。
在面临政策调控导致房地产销售周期拉长，从而使平均回款速度下降，恰逢房地产信托密集兑付期的双重作用下，信托公司将暴露在巨大的到期兑付压力之中。在整个房地产信托无法作为承接房地产开发企业与民间资本流入的平台时，房地产基金作为承接信托平台的关键作用就将显现出来。
2012年房地产基金或有机会以较低的价格承接信托公司的兑付规模。除此之外，银监会对信托公司的限制会进一步增强，原先通过信托平台进入到房地产开发投资的资金将会有很大一部分转移至房地产基金。
因此，2012年虽然对于整个房地产行业将是比较艰难的一年，但是房地产基金或逆势增长。 展恒理财 吕训孜
