专家称房产“虚火”旺 新政下须防法律风险

　　中新网杭州7月1日电 (记者 李飞云 通讯员 赵亮 李炫乐)今年房地产市场政策环境大逆转，各部委相续出令调控，日前，杭州法律界以及房地产业研究者近300人齐聚一堂解读楼市新政，专家称房产“虚火”旺，须有效防范法律风险。

　　房产政策密集出 楼市环境“大逆转”

　　从2009年底，国四条开始发端，2010年1月国十条出台对之进行细化，3月国土资源部出台国十九条规范土地市场，国资委要求非主营房地产央企退市。4.15新政颁布的两个多月来，冰冻、调控、低开已经迅速取代了狂热、售馨、升值。

　　楼市连着财政和经济，楼市也连着财富，当然楼市更连着普罗大众的民生，楼市几乎成为当下最热门的话题，现在有两句话也被越来越多的公众所讲到，就是股市不可留，楼市靠不住。

　　那么新政策下房地产市场如何应对？如何准确分析、解决楼市交易中的争议焦点？如何有效处理楼市新政催生的法律纠纷？

　　日前，杭州仲裁委员会在杭举行了2010年首届杭仲论坛，浙江省房地产业协会，杭州市房地产业协会、杭州市房地产中介行业协会、浙江大学不动产研究基金成为本次论坛的积极参与承办者，近300人参会。

　　专家称房产“虚火”旺

　　浙江省房地产研究会会长、浙江大学光华法学院教授、杭州仲裁委员会仲裁员方立新在会上发言表示，回顾调控出台前的中国房地产市场和金融市场，2009年商品房的销售面积仅比前一年增加了42%，而价格却增长了75%，另一方面，银行信贷也在近十年的房地产发展中迅速膨胀，据统计1998年中国房贷的总额仅四百多亿，2006年已超过5万亿，2009年仅十一家上市银行的贷款规模已与2006年总额持平，资金流向绝大部分投放到了房地产以及相关的行业。

　　方立新还拿出另一份由社科院和电力部门统计的报告中显示，截至2009年底中国约有6540万套房子空置，包括在建的1750万套共有7790万套。房地产领域投机现象非常严重，信贷投放过猛、房地产领域“虚火”过旺与实体经济的“过冷”形成了鲜明的对比，因此，冷静客观的来看今年的宏观调控实是势在必行。

　　新政冷却过热楼市成效明显

　　方立新还表示，新政出台二个多月的时间，被称“史上最严厉”调控新政似乎起到了效果。截至五月份，京、沪、深、穗、杭等地统计成交量大幅萎缩，价格也开始出现了松动，房价的下行通道已然形成，最近有些楼盘已经下降15%甚至20%。

　　同时他还认为，基于中国经济每年以7%～8%以上的速度增长，特别是城市化进程的加速；土地财政与住宅开发的过度市场化，有很多的地方政府一年财政开支的50%甚至高达80%来自于土地；财富积累、财产保值增值的旺盛需求与投资渠道的狭窄、单一、不畅三大主要因素，楼市在十年坚挺之后依然有着强劲的发展动力。

　　方立新教授分析今年出台的新国十条重点是要求上下各县市省级领导统一认识，实行差别化的住房信贷，完善运用税收政策，增加居住用地的有效供应和调整住房结构的供应，从政策的有保有压、受益群体、扶持重点、信贷投放对象来看，楼市洗牌在所难免，中央希望化楼市之“危”—有效控制房地产价格市场过快上涨、创楼市之“机”—力求楼市软着陆，保障住房民生问题的意图十分鲜明。

　　楼市新政须有效防范法律风险

　　杭城本土专家、律师，浙江大学不动产研究基金执行董事长、杭州仲裁委员会仲裁员叶宏伟，就目前市场上存在的风险焦点和纠纷进行透析，他指出近期商品房和二手房买卖合同纠纷的大量增加，主要以因新政出台后提高首付和信贷利率导致买方不能继续履行购房义务为代表，他同时提醒消费者说：买房有风险，购房须谨慎。(完)