深圳两成二手楼价仍在涨 哪些房子最抗跌?

　　“我看好的房子为什么还不跌?”近日,几名意欲买房的市民向记者抱怨:“媒体都在报道房价在跌,但我们去看房子,发现价格没有降,有的甚至不降反升,这到底是怎么回事?”

　　记者从房产中介了解到,5、6月,深圳二手房均价相比4月已累积下跌超过5%。根据中原地产最新的统计数据,八成左右的二手房出现下跌,两成左右的房子价格上涨。其中,六成左右的房子跌幅在5%以内,78%的楼盘成交价格在正负5%以内的区间变动,自住比率高、交通便利、配套完善、租金回报率高的楼盘最抗跌。

　　看好的楼盘没降价

　　李小姐看中了罗湖鸿翔花园,该花园距离李小姐工作地点近、小区社区环境好、配套完善,她想在鸿翔选择一套房用于自住,楼市新政后对楼市下行的预期让她持币待购。

　　“楼市新政刚出来的时候,放的盘的确多了,个别楼盘也降了个4万—5万元/套,但最近再来看房,同样的户型原来叫价165万元的,现在挂出来的价格竟然是175万元。”李小姐表示,媒体虽然报道楼市下行,但她怀疑房价是否会继续下行,现在是否该出手购房了。

　　鸿翔花园位于罗湖区松园北路,以74平方米的两房为例,去年中时,价格约为120万元/套,到年底时已上涨至165万元/套,上涨幅度超过三成。自去年底楼市利空政策出台以及楼市新政出台后,价格上涨遭抑制,价格变动趋于平稳。记者了解到,支撑鸿翔花园价格坚挺的因素之一就是这个小区的自住比例很高,很少有人放盘,供应少,价格也不怎么降。此外,景田北万科金色家园等小区在楼市新政后,价格也没有出现明显的下降。

　　“二手房整体价格下行,但看好的没降,这很正常。”对于多名市民的困惑,中原地产市场研究总监王世界表示,根据中原统计,楼市新政后,5月份深圳二手房成交均价下降了3%左右,6月份应该再降2%以上,整体成交价格下降应该在5%以上,“但这是整体的价格,实际上深圳二手房市场有八成左右的楼盘是价格松动或价格下降,但这其中仅有不到两成的楼盘是价格明显下降,而这些价格明显下降的房子往往都不是刚性需求会首先选择的房子,另外两成房子则是价格稳定,甚至部分还有涨价”。

　　王世界认为,对于很多自主需求的刚性买家来说,确实存在“看好的房子没降价,降价的房子看不上”现象,“政策调控已有两月,只有那些配套不够好的楼盘才会首先降价”。

　　目前市场上成交的重点已经转向以中小户型和中低价位的首次置业者为主,加上本月下旬政策环境显得相对温和,深圳楼市也迎来了些微变化,看房量明显增加,入市意愿也有所提升。

　　“此轮调控需要更长的时间才能跌”

　　与二手房价格下降幅度不大,很多二手楼盘价格并未走低相对的是,不少开发商选择低价促销一手楼盘。本报此前报道万科、佳兆业等开发商在楼市新政后选择降价开盘或拿出特价房不断试水市场,在低价迎合市场得到认可后,不少开发商已选择低价开盘,形成一波降价潮,还有一些开发商由于土地不多、压力不大,选择推迟开盘。

　　记者走访了聚集在南山前海和后海片区的高端项目,这些项目近期表现较为平稳。半岛城邦一名工作人员透露,最近市场上是有一些楼盘降价,但是都只是降一点点。南山片区也较少楼盘降价或者打折。

　　“应该说,市场依然是一个双方僵持的阶段,可以看到一些中低端项目和新入市的项目在打折或促销,一些项目开发商在制定价格时会更加实在。实际上,开发商的资金压力经过去年一年的回笼,状况都还算好,现在最重要的是贷款贷不下来的问题,这让开发商看到,不管价格降不降,购房者如果贷不到款,成交量反正都会很低,所以干脆不动。”半岛城邦工作人员说。

　　“二手房业主比开发商要多元,降价也不像开发商那么容易。”世华地产市场研究总监肖小平表示,目前二手房市场上的业主分两种,一种是诚意要卖,另一种则是只有到合适的价格才卖,第二种的比例比较大,体现在放盘价上就使得价格虚高,而从真实的成交价上来体现,根据世华的统计,5月份深圳二手楼成交均价已下跌10%。

　　“二手房业主对后市的判断比较多元,看空的和看好的都有,但肯定的是,这轮调控相比2008年那次的价格下跌需要更长的时间。”肖小平表示,现在持有房产的这批业主经济实力往往都比较强,不像2008年那次很多人是借钱炒房,供不了几个月的月供,而现在持有房产的这批人往往有一定的资金实力,而且2008年的经验告诉他们,即使房价跌倒谷底还是有上涨的可能。

　　而且,业主把房子卖出的这笔钱还是要用于投资,而投资房地产仍旧是首选,一旦卖出后由于现在信贷的紧缩政策,无法享受房贷优惠政策,相比之下,业主往往选择继续持有以之前优惠的利率来供楼。

　　“当然,如果目前这种成交低迷的状况持续一年,那业主的心态就会很多变化,房价肯定会降。”肖小平说。

　　“自住客不应计较一时涨跌”

　　“想要买房的都希望负担能低些,但作为自住不应计较一时的涨跌。”肖小平表示,买家都希望买的时候是最低价,但这种时刻很难把握,一旦错过又是一轮报复性的上涨,大市的形势对与自住需求的买家来说只是一个参考,自住买家要考虑的是个体需求,市场是投资客去考虑的。

　　“即使是同一个小区,不同的房源也有抗跌和不抗跌的区别,户型、朝向、采光、楼层这些因素,在市场不理性的时候都不考虑,但现在满足自住需求时又会很理性,都会影响价格的体现。”肖小平说。

　　“自住买家还是要多看房,寻找满足需求并且可以承受的房子。”王世界建议,自住买房应等待合适房源出手。

　　哪些房子最抗跌?

　　中介口中的抗跌楼盘特征

　　●自住率比较高的传统成熟片区

　　一些传统的片区,因为配套成熟、社区环境好,入住率比较高,往往在房价上涨的时候涨幅不大,在房价下跌的时候很少有降,降价幅度也不大。

　　●罗湖、福田片区楼盘最抗跌

　　从分区来看,罗湖、福田都是成熟片区,配套完善也是最抗跌的区域之一,南山的一些盘则价差很大,现在楼市调控下,不少南山的盘降价很多。

　　●路段好、租客多的小区

　　房子所在的区域也要看,买家、租客比较多的、自住氛围浓厚的小区房屋供求比一直很高,价格不大会降,比较坚挺。

　　●租金回报高的房子

　　那些租金回报比较高的小区,主要是繁华片区的面积不大的小户型,业主大多不放卖。这些房子多采用放租方式,租金回报理想,有固定的收益,价格坚挺。

　　●经历2008年调控后涨幅不大的

　　像鸿翔花园,去年房价上涨时,其上涨幅度在30%左右,不算大,现在下跌的空间也小。南山的南油片区、福田南片区都是去年房价上涨不大的区域。反之,去年涨价幅度较大的区域现在也是降价幅度大的片区,市场会把价格泡沫挤出。

　　●大社区房比一两栋的住宅更抗跌

　　拥有成熟配套、社区比较大的住宅都是居家型的社区,这些住宅比那些只有一两栋的小区在物业管理、小区管理方面都要成熟和完善,一般都抗跌。

　　●拥有地铁等稀缺资源的物业

　　那些拥有稀缺资源的房子,比如地铁口的房子、有优质学位的房子、靠近山和公园的房子,都具有一定的稀缺资源,是比较抗跌的房源。