公摊面积暗藏多种陷进 维权有三种途径可选择

　　6月1日刊登“公摊面积咋算教你一个口诀”后，不少读者反映，即便知道如何测如何算，光凭一己之力，房子的公摊面积也很难弄清楚。为此，本报记者再度出击，连日来多方采访购房人、开发商、测绘机构以及有关管理部门，戳穿依附于公摊面积的种种虚幻假象，梳理纠结在公摊面积背后的诸般利益算计，呈现当下公摊纠纷维权之困，提出规避“公摊陷阱”的建议，还读者一个清清楚楚明明白白的公摊面积。

　　零公摊：只是个营销噱头

　　前不久，位于太原森林公园一楼盘，在其广告宣传中称：“某某楼盘，森林公园里现房精装小户型，买一层送一间、零公摊、小户型36-70平方米，即买即住。”“零公摊？”在大多数楼盘的公摊面积云遮雾罩，搞得众多购房人晕头转向的时代，“零公摊”无疑是一个极具诱惑力的卖点。

　　“(我们的房子)其实是有公摊的，不过房子内有一块面积，我们没有纳入收费范围，大体相当于公摊面积，两相折抵，等于业主不用为公摊面积掏钱了……”当记者以普通购房人的身份来到该楼盘的售楼中心，其销售人员倒是直言不讳。

　　在该楼盘的一套层高4.8米跃式结构住房内，销售人员让记者见识了“零公摊”的真面目：主卧室内双人床位置，正处于厨房的正上方，大约有三四平方米的面积，还有在半空中伸出客厅一小部分的次卧室，大约六七平方米，就是开放商赠送的那块地方，没有计入销售面积。

　　不过，在销售人员手中盖有某测绘机构公章的登记册上，这套建筑面积为63.68平方米的住房，公摊面积是13.02平方米，公摊系数达20%多。

　　据一位测绘专业人士介绍，尽管国家对于各种住房的公摊系数并没有一个明确的规定，但按照业内共识，7层以下多层住宅公摊率为7%-12%。位于森林公园的这个项目，建筑并没超过7层，20%的公摊系数着实不低。

　　所谓“零公摊”，不过是开发商一个吸引眼球的营销手段罢了。

　　违规楼盘：公摊面积没谱

　　“我们楼盘的公摊系数为18%，这是根据规划施工图纸推算出来的。每户的公摊面积到底是多大，以房地局测绘报告为主。”太原市小店区某在售项目销售人员称，该楼盘所建的是高层住宅，以113平方米的两居房为例，公摊面积就在20平方米上下。而位于该市晋源区的两个还没有办预售证的楼盘销售人员则表示，大部分在售项目对公摊面积的大小，只能作一个简单的介绍和推算，具体情况以售房合同的约定为准。

　　售楼人员声称的推算出来的“公摊面积”，究竟靠不靠谱？太原市房地局产权监理处测管科的一位工作人员称，根据国家相关规定，商品房必须取得《预售许可证》才能进行销售，开发商办理《预售许可证》的前提之一，就是必须有正规测绘机构出具的预测绘报告。预测绘报告是根据规划部门审批图纸，还有开发企业提供的公摊面积说明等信息，测绘公司按照国家规范预测出的有关面积的报告，其中包括某套房的公摊面积、套内面积、建筑面积。

　　“预测绘没办法进行实地测绘，部分项目在预售过程中会出现局部的规划变更，会影响套内面积与公摊面积的变化。”这位工作人员称，这个变化都是经过规划部门的批准，等到项目建设完毕、交房时，测绘主管部门和测绘公司会一同到项目现场进行实地测绘，出具《测绘报告》，作为办理房产证的依据和要件之一。测绘公司出具的预测绘报告及测绘报告，都得经过太原市房地局产权监理处的测管科审批备案。显然，只要是合法楼盘，预售时的预测公摊和办理房产证时的实测公摊，即便有些出入，问题也不会太大。然而，“省城实际在售的楼盘，有六成以上项目未办理预售证。这些项目有些是边售房边补办手续，公摊面积极易发生宣传和实际前后不一致的情形”。