100平方米55万元 工业用地房为何能当住宅卖？

　　“100平方米55万元”、“3房朝南震撼价55万”……在二手房市场成交量持续低迷的情况下，日前网上公布的一则“全上海最便宜的三房两厅98.55平方米，超低价55万！”的帖子在白领中引发热议。在地产网站上输入“张江人才公寓”的字条，就会跳出“张江最低价的住宅！仅当地市价30%！”等诱人的广告。记者通过中介了解到，这些单价5500元左右的“成套住宅”房源，竟然是“工业用地的产权房”。

　　>>现场探访

　　土地性质是工业用地

　　在网上输入“张江东区人才公寓”，显示5万多条信息，打开网页几乎都是出售该处房源的中介信息。记者随机选择了一家名为乔源地产的房产中介。“房子绝对便宜，无论是自住还是投资绝对合算。”业务人员邓先生在电话中告诉记者。对方透露，张江东区人才公寓，竣工于2008年3月份。虽然土地性质是工业用地，但里面是商品房住宅形式。

　　昨天，记者实地走访了位于浦东新区胜利路836弄的张江东区人才公寓。记者注意到，小区的周边环境更符合工业化的定位，其周围是大片的工业园区，只有一些零星的小餐馆和私人杂货店。小区500米范围内，仅有一条公交线路——合庆线，在临近小区的道路上途经车辆多为大、中型货车，记者在路口等候了10分钟左右，都未见一辆出租车经过。

　　随即，记者走进张江东区人才公寓并实地走了一圈，发现小区内共有26幢5层楼的多层建筑，底层商铺，二楼以上均为一梯二户。记者注意到，小区内有少量房屋正在粉刷、装潢。据小区安保人员透露，小区的入住率在10%左右。

　　顺着安保的指向，记者拜访了一家正在装修的人家。走进位于4楼的房间，记者发现所谓的“三房两厅”需要自行隔断，仅有卫生间被明确分割出来。但从房屋的整体结构上，仍能看出卧室与客厅的框架结构。

　　在售楼处，记者从开发商那里得知，“小区内的房源其实早在开盘之初就已售完，现在中介手上的都是二手房，当时的开盘价在4000元/平方米，目前价格已经涨到5500-6000元/平方米，但仍低于周边的房价。”根据贴在小区墙上的租售信息宣传单的中介联系方式，记者找到了一位房产中介屈小姐。屈小姐表示，“房子的总价都在50万左右，两个阳台都是赠送，不算建筑面积。唯一的问题就是土地性质是工业用地，但价格是绝对实惠。”而另一位房产中介邓先生则表示，“上个月他一个人就卖掉了12套。如果保持这个势头，估计下个月房东可能要加价到60万元以上了。”

　　疑问

　　所谓“人才公寓”能否对外销售

　　有关人员表示，从本质上讲根本就不是人才公寓的性质，“人才公寓”就是一个叫法。

　　根据相关规定，浦东新区范围内已批准的用于人才公寓的房源只能租赁使用，不可以用来出售，那张江东区人才公寓为何可以堂而皇之挂牌交易？就此，记者走访了浦东建交委、张江管委会、张江集团等相关部门。据了解，张江东区人才公寓这个楼盘是2006年温州投资客合资开发的，当时政府批的是工业用地，被称作张江医疗器械产业园一号地块，相应的土地用途是“厂房”。据周边中介说，小区在开盘预售之初并不叫“张江东区人才公寓”，据说是张江集团下属的一家公司在小区中买下200多套房子作为人才公寓，之后项目的开发商才干脆将小区改名为“张江东区人才公寓”。对此，张江集团相关负责人向记者证实，小区中确实有张江集团购买的房源，并于2009年初正式启用。“三室的房源一般供6人居住，集团以一个床位每月500元左右租金向特定企业的员工出租，租客一般需要满足其所在的企业注册地与经营地在张江园区内，具备大学本科以上学历、与企业签订1年以上工作合同并在上海无住房等条件。”该人士介绍。

　　而张江功能区管委会规划建设与环境管理处相关负责人也明确，所谓的“张江东区人才公寓”，从本质上讲根本就不是人才公寓的性质，“人才公寓”就是一个叫法。那既然“张江东区人才公寓”是挂羊头卖狗肉，那么“人才公寓”的名字是随随便便哪个小区都能用的吗？新区房管部门坦言，小区的命名有什么规范、限制，目前还没有一个明确的说法。这也就意味着，原则上小区要叫“人才公寓”并无不妥。

　　“住宅化”工业用地房能否交易

　　市房地产交易中心：只要买卖双方达成共识，以厂房形式交易，并出具相关身份证明，交易即可成功。

　　记者采访中发现，有不少白领对“张江东区人才公寓”的房源颇有兴趣，但是面对“工业用地”、“厂房”这样的词汇，又望而生畏。“住宅化”厂房挂牌交易真能“顺理成章”吗？是否合法？

　　就此，记者咨询了浦东新区房地产交易中心的工作人员得知，只要有产证，即使是工业用地、用途是厂房，也可以作为非住宅类的房源在市场上进行交易。“能不能交易，只要凭身份证来查一下，如果没有限制信息，就能交易。”

　　但根据国土资源部新近公布的《工业项目建设用地控制指标》新规：工业项目建筑用地不得低于总用地量的30%，行政办公和生活服务设施的用地面积不得超过总面积的7%。此外，本次修订针对项目用地供应环节做出了新规定，明确严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。”很显然，工业用地“住宅化”是不合理也不合法的。

　　对此，张江管委会规划建设与环境管理处相关负责人在接受记者采访时坦言：“厂房的设计可以是多样性的，没有规定说一定要建成什么样子。张江东区人才公寓的房子本身就是开放式的，很难界定它一定是住宅。”

　　同样，上海市房地产交易中心也回复，只要买卖双方达成共识，以厂房形式交易，并能出具相关身份证明，交易即可成功。之后办理产权证只需出示自身份的证明、交易合同，只要文件材料齐全，即可受理。“房屋使用性质的问题，我们在具体办理业务时也没有办法来一一查证、核实。”

　　有关人士说：“如果买方对土地性质有异议，可以向有关部门反映，也可以直接以合同欺诈向法院提起诉讼。”

　　工业用地怎么会建成“住宅”

　　有关部门回应：是经过相关部门运作许可的，是经过合法程序流转的。

　　对于工业用地怎么会建起了“住宅化”厂房？新区各级相关职能部门对此讳莫如深。记者得到的回答基本都是：“这是历史原因造成的”；“这里面的问题不好说”……

　　但相应的，众人皆肯定答复记者：既然建起来，又能够对外销售，就说明是经过相关部门运作许可的，是经过合法程序流转的。如果有质疑，可以通过相关途径投诉、检举。

　　国家土地督察上海局的值班人员也表示，如果购房者有疑问，或是发现类似违规情况，可以拨打12336举报投诉。

　　沪上某大型房地产开发公司建研中心助理经理王先生坦言：“这个盘开发是否属于‘违规’，政府部门自然会给予定性。从目前来看，该楼盘的房源销售已经进入了二级市场，并且家家户户都能拿出独立的小产证，那很明显经过相关部门核准的。因为在开发过程中，从土地规划、建筑设计、消防验收、预售许可等等一系列流程，只要其中任何一项出问题，就不可能上市销售。”

　　但另一方面，一些房地产研究机构的政策研究员则表示：从常识来说，开发商私自将工业用地改变用途属于违规行为，但具体情况需要政府部门来认定。

　　>>提醒

　　1、不能贷款，不能落户

　　据了解，“张江东区人才公寓”的抛盘价之所以只有当地市场价的三分之一，主要就在于其工业用地的土地性质决定了购买该处房源不能获得银行贷款，更不能落户，且使用年限仅为50年。

　　2、水电煤按工业价收取

　　同样，受制于土地性质的局限，小区内相应的水、电、煤(费)都要按工业标准收取。记者估算了，就此三项支出，每月每户要多花200元左右。

　　3、交易涉及高额增值税

　　此外，土地增值税也是一个关键性问题，由于在交易过程中这套二手房采用了“工业算法”，与常规商品住宅相比，就土地增值税一项税费就高出许多。在房屋的交易过程中，涉及5.55%的营业税、价差50%的土地增值税、3%的契税以及个人所得税等一系列费用。

　　4、政策风险不容小视

　　虽然厂房在上下家达成共识的情况下，可以在房地产交易中心作为非住宅类房源交易，其交易、过户手续与普通住宅并无太大差异。但一些地产经济分析师则明确表示，这种在工业园区内的、看似“公寓式住宅”，实为“公寓式办公房”的房屋，最好不要购买。此房屋的土地性质为工业用地，国家规定严禁在工业用地上开发建设除工业厂房、工业办公用房、工业配套用房之外的任何形式的“公寓住房”出售。即使能办出产权证，但和普通住宅产权证书完全两样。

　　富阳地产的政策研究员坦言：购买此类房子会存在政策风险，一旦政府部门彻查土地的使用性质，就意味着可能办不出个人小产证。