楼价涨不过租价 投资型公寓出租回报率上升

　　投资型公寓在今年上半年的房租上涨过程中表现尤其明显，现在珠江新城的单房租金已经涨至2200~2300元/月，小复式单位的租金超过3000元/月。而受到房地产调控的影响，投资型公寓的成交价格只微幅上涨。由于楼价涨不过租金，出租回报率有所回升。

　　租价：同比涨15%~20%

　　合富置业名门分行主管贝佳告诉记者，珠江新城的投资型公寓目前的租金比去年同期普遍上涨了15%~20%左右。“以铂林国际公寓为例，28~33平方米的单间去年租金在2000元/月之间，今年上涨至2200~2300元/月；38平方米的一房一厅单位去年的租金在2800元/月左右，今年攀升至3200~3300元/月”。贝佳表示。

　　自2006年“90/70”政策出台之后，市场的小户型供应增加明显，很多新楼被建成投资型公寓，并在这两年进入租赁市场。“这些次新房配套、结构以及室内装修都要好过那些老的盘源，因此租价相对较高。”满堂红地产研究部高级主任周峰表示。

　　合富置业蓝色康园分行主管罗永周告诉记者，附近的珠江新岸和珠光高派公寓一房一厅单位的租金在2500~3500元/月之间，单价在50元/平方米/月以上。而珠江新城的投资型公寓租金在85~88元/平方米/月之间，根据美联物业的统计数据，7月份广州市住宅平均租金仅为36.2元/平方米/月，远远低于投资型公寓的租金。

　　楼价：今年以来升5%

　　由于受到房地产政策的影响，投资型公寓的房价上涨幅度明显赶不上租金的上涨幅度。贝佳告诉记者，以铂林国际公寓38平方米的单房为例，今年年初的成交价格在90万左右，到4月份上涨至93万元，目前微升至95万元，升幅不到5%。

　　美联物业预计，出于对房价受政策调控的影响，下半年房价出现下跌行情是大概率事件。此外，推动租金上涨的因素，包括旧城拆迁、业主成本转嫁等依然存在。因此，在房价下跌、房租上涨的交叉影响下，下半年的平均投资回报率仍有上升的空间，料年内有望突破4%。

　　而投资型公寓的出租回报率一直处于行业的较高水平，目前珠江新城的投资型公寓普遍都已经达到了4%，如果整体出租回报率出现上升，投资型公寓的出租回报率也会水涨船高。

　　周峰预计，10月份又要迎来秋交会，租赁市场需求会迅速放大，但10月份之后将进入租赁的淡季，不排除租金出现回落的可能。

　　投资贴士：

　　1.商业中心目标租客多

　　投资型公寓的位置非常重要，由于投资型公寓的租金相对比较高，租客一般是白领一族，因此要处于商业中心地段，交通要方便，周边的配套也要完善。因此投资型公寓大多集中在天河北、珠江新城等板块。

　　此外在琶洲、大学城等地也有一些投资型公寓在放售，琶洲近年来已经日益成熟，而像大学城这类目前尚未成熟的区域，承受能力很高的租客可能会比较少，买入后可能还要"守"一段时间才能有较高的回报。

　　2.警惕商业地产“伪装”成住宅

　　投资型公寓是近几年才开始出现的一个概念，有业内人士认为，严格来说，在同一个楼盘里50平方米以下的小一房单位所占的比例超过7成，并且产权是住宅的才能叫做投资型公寓。

　　但现在由于住宅销售比商业地产更加火爆，一些在酒店或者写字楼地块上建起的以小户型为主的楼盘也将自己宣传成投资型公寓，但两者之间还是有所区别。由于酒店地块的产权只有40年，写字楼地块的产权只有50年，因此这类项目的产权年限也只有40和50年。此外，这类公寓转手的税费远高于纯住宅项目。（记者 陈芳）