房地产研究者谈住房保障:希望住房保障法早出台

　　-人物简介

　　陈英楠,中国人民大学经济学院世界经济专业博士生,日本一桥大学院商学研究科联合培养博士生,曾获教育部2010年度“博士研究生学术新人奖”。主要研究领域:住房市场估值、住房价格波动、宏观经济与住房市场等。

　　在国内多家主流经济学期刊发表过《所有权成本、投资者预期与住宅价格波动:关于国内四大城市的经验研究》等系列论文。并参与了教育部人文社会科学研究规划项目《基本面、非理性因素与我国城市住宅价格波动》等一系列教育部人文社会科学研究规划项目、广东省哲学社会科学“十一五”规划项目。

　　2009年6月至2009年11月,在中国社会科学院财政与贸易经济研究所城市与房地产研究室实习研究期间,参与撰写《中国住房发展报告(2009—2010)》(住房绿皮书)

　　2009年9月至2009年12月,在中国房地产研究会住房保障委员会实习研究期间,参与撰写住房与城乡建设部委托课题《公共租赁住房政策与融资机制研究》

　　目前师从日本金融学会前会长清水启典教授进行《日本房地产泡沫的历史经验及其对中国的启示》课题研究。

　　“现阶段需要快速增加房屋供给”

　　记者:当前中国住房保障主要有哪些方式与形式?它们又有哪些特点?

　　陈英楠:中国住房保障体系主要由经济适用房、公共租赁住房和廉租房组成,保障对象是生活在城市的中低收入家庭或个人。按照住房保障政策的设计思路,三种类型保障住房呈相互衔接关系:不能承受完全由市场决定价格的商品住房的中低收入家庭,可以选择购买经济适用房；廉租房主要保障最低收入家庭；而处于既不属于经济适用房保障对象,又不满足租赁廉租房条件的“夹心层”家庭或个人,则是公共租赁住房的供给对象。

　　上述三种类型保障住房都是采取对供给方补贴的思路,业界俗称为“补砖头”,政府通过干预住房价格或租金的方式,或者通过税收优惠等政策降低房地产商的建筑成本,使得保障性住房与保障对象承受能力相匹配。

　　现在国内开始逐渐出现的货币住房补贴是一种“补人头”的方式,这种方式是直接对需求方进行补贴。具体的做法是把货币或者代券直接发放给具体的保障对象,让这些保障对象利用补贴货币到市场上购买或者租赁合适自己的房子。

　　就现阶段而言,国内还是需要大量采用“补砖头”的住房保障机制,因为住房短缺阶段需要以“补砖头”为主,因为这样会快速增加房屋供给。在市场供给充分的情况下,“补人头”将是一个重要的调节方法。

　　记者:现主要发达国家的住房保障政策主要有哪些做法,有哪些突出的模式?

　　陈英楠:从主要发达国家住房保障政策的演变历程来看,由于二战后面临严重的住房短缺,各国政府对住房的干预程度较高,政府政策的重点是实施大规模的住房建设计划,同时,采取多种形式补贴住房供给方并维持低租金水平。

　　到了1970年代,由于住房短缺情况得到明显改善,政府逐渐减少对公共住房进行管理和补贴,市场发挥了更大的作用。目前,主要发达国家采取补贴需求方为主,辅以供给方的政策思路,也就是“补人头”为主,“补砖头”为辅。

　　例如,房租补贴的租金优惠券计划是美国住房政策的重点。消费者拿了租金优惠券可以去指定的区域选择租房,而美国提供租赁住房的户主,则可以得到税收优惠,双方可以达到共赢的效果。这种方式的灵活性很大,受补助的对象选择的余地也就更大了。

　　“保障住房能解决市场失灵导致的缺乏供给”

　　记者:楼市价格居高不下已经成为国内长期存在的热点问题。保障性住房政策能否成为调节商品房房价的杠杆?

　　陈英楠:1998年中国住房制度市场化改革以来,成绩显著,但一个值得改善的地方是过于强调了市场在供给住房方面的作用,而忽视了政府提供政策性住房保障弱势群体居住需求的责任。

　　2010年的中央经济工作会议强调“加强廉租住房等保障性住房建设”,可以预期,由于住房供给总量的增大,在一定程度上可能会影响房价的上涨速度。但保障性住房的数量和楼市价格是否必然成反比关系?这个也不好说,打个比方,例如新加坡的住房保障达到8成,但是商品住房价格一样可以上升得很快。

　　可以这样说,由于市场和政府在住房供给方面扮演的角色和作用显然不同,不应将出台保障性住房政策过度理解为政府目的在于调控房价。提供保障性住房是为了解决市场失灵导致的缺乏供给,满足弱势群体的基本住房消费,以维护社会稳定。

　　记者:国内的保障性住房政策仍在摸索与探路之中,要建立一个更加健全与透明的体制,您有何建议?

　　陈英楠:各地都在积极探索保障性住房政策的制定和实践,形成了许多有益的经验,但是媒体上也屡现曝光不符合住房保障条件的家庭入住保障住房等现象。因此,应该高度重视专职机构与法律法规建设在住房保障方面的作用。

　　从国外的经验来看,一方面,为解决住房问题而设置独立机构,专门规划、安排政策的落实。另一方面,在不同阶段颁布相应的法律法规保障政策的施行。法律以其公正性和强制性而成为住房保障制度的支撑点,完善的法律法规体系是稳步有序推进住房建设的根本保障。

　　在有了地方丰富的实践经验之后,从国家的层面来说,我希望《住房保障法》能够尽早出台,通过立法明确保障体系、标准、对象等。毕竟目前这方面的指标只是不同级别政府政策层面的宣示,而不是法律明文规定,在某种程度上弱化了政府的供给动力,因此应该通过立法约束与强制执行,效果可能会好很多。

　　记者方晓达