石家庄楼市一线品牌纷纷进驻 二套房贷认定从严

　　2010年是中国楼市中不平凡的一年，在这个被业界人士称之为“房产调控年”里，省会楼市同全国其它城市一样，经历了太多的跌宕起伏。

　　调控政策：

　　密集出台贯穿始终

　　2010年4月17日，“国四条”出台。主要从提高二套房首付为5成、增加住房有效供给、加快保障房建设、加强市场监管、严格打击外地投资客等方面入手调控疯狂的楼市，而仅仅隔了不到3天，“国十条”又隆重出台，这标志着2010年“一次调控”的正式开始。各地方政府也纷纷出台细则呼应“国四条”及“国十条”。此次调控也被称之为“4·17新政”。

　　新政后，市场快速陷入沉寂，但百天过后，由于政策执行力度问题，楼市观望者在开发商的“煽动”下开始对宏观调控失去信心，在新增放量及一定的促销折扣下，自住型购房需求集中爆发。自7月份开始，全国各大城市成交量均呈现较大幅度的上涨，这种爆发性的回暖引发了9月底中央的“二次调控”。“9·29新政”出台后，各地方政府在中央政府的压力下，纷纷出台限购令，及至掀起一波数年来细则出台的高峰。本年度的调控达到高潮。

　　受新政的影响，省城的房地产市场也是“起伏不断”。

　　点评：　综观全年，从“一次调控”至“二次调控”，政策一直从严，调控从未间断，可见本年确实为名副其实的调控年。

　　二套房贷：

　　认定标准从严

　　2010年，有关二套房贷认定问题一直是大家争论的焦点。以家庭为单位，凡购买过住房，不论是否贷过款，只要再次买房贷款者均认定为二套房贷。这是一个从严界定的二套房贷标准。

　　按照“新政”，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%，9月份，住建部、中国银监会组成联合检查组，对主要一线城市第二套住房贷款政策的执行落实情况进行摸底。

　　点评：二套房贷政策在抑制楼市投资投机中起到了举足轻重的作用，但同时也误伤了很多“改善性需求”。如何更精准地打击楼市投资，避免误伤市民改善住房的合理需求，政策应体现公平合理。

　　税收新政：

　　卖房后再买房不再免个税

　　2010年10月8日，市地税部门按照财政部、国家税务总局等部门的相关规定，将原有的个税规定调整为“对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税”。

　　据了解，个税方面我市原来的政策是对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人按比例退还个人所得税。实际操作中，个人出售自用住房并拟在现住房出售一年内按照市场价重新购房，出售现住房所缴纳的个人所得税，需先以纳税保证金形式缴纳。然后税务部门根据重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金。如果个人重新购买的住房比出售的住房价格高，则100%退还个税。

　　除此之外， 10月8日开始，石家庄市房产交易的税收政策已跟着国家二次调控进行了相应调整，规定个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，方可享受减半征收契税。

　　点评：1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税政策的出台，对于许多房产投资客来说，增加了传统“买-抛-买”的短期投资方式的成本，不少投资客不得不变为以租金收益为主的长期投资。

　　品牌时代：

　　一线品牌纷纷进驻

　　恒大城项目在省会遍地开花，万达开盘每平方米大几千元的单价购房者仍排起长龙…… 综观省会楼市，房价整体稳中有升，与一线城市大开发商纷纷进驻省城进而引发新一轮开发热潮不无关联。

　　石家庄作为河北省的省会，在近几年“三年大变样”的政策带动下，房地产市场快速发展。近年来，中铁置业、万达集团、北京城建、恒大地产等全国知名房企已先后落户石家庄，带动省城城市品质提升。

　　金正·海悦天地城市综合体、万达城市综合体、勒泰城市综合体……伴随着一线品牌的入驻，城市综合体正成为当下省会楼市的一个热点，一种全新的将城市中的商业、办公、居住、餐饮、文娱等城市生活空间进行组合而形成的多功能、高效率商业地产形态——城市综合体出现在省城，并呈现出遍地开花之势。

　　点评：无论是社区景观还是内部配套，都会让人们眼前为之一亮。从恒大、万达等项目热销及大家的热议声中，人们或许可以体验到一线品牌开发商与本土房企的不同之处。品牌时代，省会楼市的发展轨迹开始发生转变，消费者在消费高品质的产品时，也不得不面对更高的价格。

　　保障性住房：

　　为三万多户家庭提供保障

　　2010年是省会廉租房建设突飞猛进的一年，截至2010年底，我市共为32383户低收入住房困难家庭提供廉租住房保障，其中市区新增6095户，超额完成任务。累计筹集廉租住房9736套，其中市区已筹集并分配廉租住房2385套，在建5个廉租住房项目5034套；县(市)通过购买、改建、配建、公房转化等形式筹集廉租住房2317套。已新开工建设廉租住房6976套，其中5977套已申请中央投资补助。在建华家园廉租住房项目中配建的320套公共租赁住房已开工建设。

　　日前，住房和城乡建设部明确指出，在2011年，全国保障性安居工程住房建设规模或将高达1000万套，相比2010年的580万套，增长72.4%。而计划新增的420万套住房中，公共租赁房将占主要部分。住建部向各地发出了《关于报送城镇保障性安居工程任务的通知》，要求各地方政府调整“2009—2012年3年保障性住房建设规划”和地方“十二五”保障性住房建设规划，无疑各地的保障房建设还将在未来进一步加大。

　　点评：大规模实施保障性安居工程，这是低收入群体们的期盼，也是政府部门的责任，对低收入群体来说，更多是期待保障性住房建设要有“保障”。

　　加息：

　　再次进入上升通道

　　2010年10月19日，中国人民银行宣布自10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点，这是央行时隔3年后的首度加息。随后央行宣布从11月16日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，再度紧缩银根。

　　正在各方还在预测为应对通货膨胀有加息可能之时，年内第二次加息决策已悄然落地，央行在圣诞节之夜再度宣布，从12月26日起，上调金融机构人民币存贷款基准利率，其中金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点。上调后，一年期存款基准利率提升至2.75%;一年期贷款基准利率提升至5.81%。其他各档次存贷款基准利率均相应调整。

　　点评：虽然加的幅度不大，对于贷款人来说增加负担不多，但表明国家开始动用利率杠杆来调控楼市的决心。加息客观上加大了投资成本，如果继续加息，投资成本将更高，一些投资投机购房将受到遏制。(记者 张跃彬)