房价“临界点”调控目标 应调至2009年初水平 (2)

　　积聚巨大系统风险

　　房价远远脱离了其实际价值或老百姓的承受能力，等于银行发放的房地产开发贷款、按揭贷款，以及其他以土地、商铺、厂房和住宅作抵押的商业贷款，均已面临抵押品价格被显著虚增的情况。

　　虽然从已公开的数据看，目前房地产开发及按揭贷款占银行业总贷款比重仅占18%，但如果加上地产商担保的贷款、以土地或其附属物作押的商业贷款和地方融资平台贷款，估计相关贷款比重可能已接近40%。一旦内地的房价像亚洲金融危机期间的香港那样出现狂跌的情况，银行相关贷款的不良率一定会大幅攀升。

　　由于届时水泥、钢铁、有色金属、家电等房地产相关行业的信贷风险也会显著上升，加上房价、地价下跌，房地产企业的股票价格下跌导致多数企业的可抵押品大幅缩水，全面的信贷紧缩、坏账拨备急剧增加、许多银行陷入亏损或倒闭状态或将不可避免。

　　不仅如此，由于泡沫破灭后房地产及相关行业均会出现倒闭潮，最近几年用贷款购房的家庭有许多会出现负资产的情况，企业投资和居民消费能力都将备受打击，从而与信贷紧缩一道把宏观经济拖入衰退的边缘。这反过来又会进一步扩大银行的坏账拨备额和亏损面，致使中国出现系统性的金融风险。

　　房价应调至2009年初水平

　　为避免地产泡沫越来越大，风险越积越高，以致演变到不可收拾的地步，决策层的调控目标，应让房价在未来两三年内下调四五成。由于自2009年初以来，全国各大中城市的房价上涨幅度普遍高达60%～70%。因此，下调四成，实际上等于房价只回到了本轮上涨的初点，即2009年1月的水平。

　　在这种情况下，金融系统和宏观经济所受的负面影响是很有限的：过去两年新增的房贷占银行业贷款余额的比重非常小，银行不良贷款率虽然会明显上升，但仍在完全可控的范围之内；过去两年刚刚贷款买房家庭的数量非常少，房价即使回落四成左右，负资产在全国也只会是极少数现象；土地收益虽然会明显减少，但由于2008年的地价一点都不低，因此，地方政府仍有足够的财力去推进必需的一些基本建设，并维持地方融资平台的正常运转；在房价显著回落后，商业性地产投资虽然会有所减少，但由于政策性住房投资会有所增加，加上未来两年世界经济将明显复苏，因此，宏观经济增速即使受到地产调控的影响，保八也应该无问题。

　　在风险尚可控制的情况下，政府应当早作决断，在地产调控方面出台更坚决、更有针对性的措施：

　　其一，将房地产行业从国民经济的支柱产业降为普通产业，同时兼顾住宅的商品性和公共性。为此，地方政府应当适当提高土地税费收入用于廉租房建设的比重，并以提供土地和共同拥有产权的方式与企事业单位合建一定数量的保障性住房。在香港，49%的家庭住在公营房屋。当地政府除了提供土地外，还将6%～7%的财政支出用于保障性住房建设。

　　其二，将二、三线城市纳入房地产调控的重点领域，加强对当地政府抑制房价工作的考核，建立起自上而下的问责机制。

　　其三，在强化资本流入管理，对新借外债、外汇贷款以及外商投资企业滞留逾一年未汇出的外方利润征收1%的特别费的前提下，政府应当在2011年果断加息1%，以便在资金层面更加有效地抑制房价。同时把二次以上房贷的担保人与首次房贷申请人为同一人的情况列入限制范围之内。

　　其四，推进中央与地方的分税制改革，适当增加地方政府的财税收入，以减少其对土地财政的依赖程度。与此同时，政府还应尽快推出累进的房地产税和遗产税，在增加地方税种的同时进一步盘活投资性用房、降低明显偏高的空置率。目前持有2套以上住房的家庭数目已非常惊人。

　　其五，在房价比较炽热的城市，应当明确禁止非本地居民购买第二套以上(含)的住房。(姜艾国)