专家预计3月至4月楼市全面调整(2)

　　-解读

　　卖方积极调价应对调控

　　亚豪机构市场总监郭毅表示，去年4月和9月的新政向市场释放信号，形成房价下降预期，市场一度观望。但随后，市场根据调控做出了调整，包括一些开发商积极调整市场价格，性价比较高楼盘出现，吸引了购房需求入市，带动了成交量的上升。而在楼市调控的大背景下，郊区楼盘面向刚性需求，产品主打中小户型，都坚持了平价推盘、快速销售的策略，因而更容易在调控下赢得市场。

　　远洋嘉业经纪公司研究总监孟奇也表示，少数企业在新政之后应对市场灵活，迅速下调项目价格赢得了市场。从楼盘性质来看，主要是低价开盘的远郊项目受到追捧，成为市场成交的主力军。

　　刚需释放致使成交上涨

　　中原地产三级市场研究总监张大伟表示，除了开发商灵活应对市场调控政策之外，购房者对于房地产市场前景看不清，受到部分市场信息误导，心急入市也是造成去年，特别是下半年成交上涨的原因之一。前期调控政策的力度虽大，但是实际效果与力度相比不成正比，这使得购房者认为价格下调的空间不大，加速进入楼市。

　　郭毅表示，去年四季度，包括公积金贷款二套房认定标准和房贷利率优惠等政策的松动，例如一些银行出现了7折利率，使得一些曾被“误伤”的需求逐步释放，这些进一步支撑着近段时间以来的火爆成交。

　　市场流动性过多致房价上涨

　　中国人民大学国民经济管理教授郑超愚表示，大量的货币和信贷供应在很大程度上推高了资产价格。2010年信贷额度高达7.95万亿，而广义货币供应量更是达到了72万亿，从而带来了市场流动性过多，而大量的货币除了股市、楼市之外几乎没有更好的投资渠道，相比股市的低迷，楼市多年的增值必然会吸引更多的资金，从而导致房价上涨。

　　房地产开发投资热情高涨

　　张大伟表示，从数据可以看出，开发投资额度明显上涨，虽然经过4月及9月连续两轮调控，但是房地产投资额度不降反涨，可见房地产市场目前依然是投资的首选。而2010年的信贷总额度高达7.95万亿也是支撑房地产投资额度再创新高的重要原因之一。土地购置面积、购置费用均创新高，给后期调控带来明显压力，房产企业的成本明显增加，降价的可能也更小。

　　房地产调控政策初见成效

　　郑超愚表示，2010年，房地产开发企业本年资金来源72494亿元，比上年增长25.4%，这一数据基本上从去年2月份以来增速就在逐步收窄。而在开发资金中，国内贷款的增速也在不断放缓，自筹资金变化不大，利用外资增速逐月加快，其他资金同比增速仅15.9%，而在去年初的2月份这一数值高达111.9%。这充分显示信贷收紧和销售放缓后开发商资金压力加大。

　　国家统计局有关专家表示，从2010年全年数据可以看出，随着国家对房地产市场调控力度不断加大，调控效果日益显现，全国70个大中城市房屋销售价格在去年4月份同比涨幅达到12.8%的高位后，同比涨幅呈逐月下滑的趋势，去年12月份这一涨幅回落到全年最低点6.4%，应该说抑制房价过快上涨的目标已经达到。