房价泡沫下经济发展瓶颈显现

　　目前国内诸多城市都不同程度地面临高房价对人才和经济的挤出效应。

　　近日，上海市常务副市长杨雄表示，上海今后将为“永远买不起房的市民提供廉租房”。(据中广网)

　　日前上海市委书记俞正声警示，住房问题不解决，上海的人才优势将消失殆尽；无独有偶，市长韩正也表示，不解决新上海人的“蜗居”、“房奴”问题，上海就没有未来。

　　其实，这并非是上海一地之问题。目前全国诸多城市都不同程度地面临高房价对人才和经济的挤出效应。如近年来，一线城市白领返乡潮就呈现出持续累积的态势；同时一些中小企业因房租和房价成本过高等艰难运营，甚至停业、停产。当前各地节节攀升的高房价、高房租对人才和中小企业的挤出效应，似乎使房价泡沫下的经济发展瓶颈效应正不断透射而出。

　　显然，高房价、高地租下，一地要吸纳促进其经济发展所需的人才和资本，就必须为人才和资本提供其能力所能承受的居住和运营条件。目前各地普遍采用产业用地优惠等政策吸引产业资本进驻，创造经济增加值。而对人才，各地则普遍提出了发展保障房体系以改善居民的居住条件，以挽留城市发展所必需的人才。然而，这种构建房市双轨制的发展格局和理念，并不能有效促使房价理性回归，很难缓解房价泡沫对经济日益显性化的瓶颈遏制效应。

　　首先，假如目前的房市格局和土地供应规模不变，政府加大廉租房等保障房建设，将必然挤占商品房供给空间，那么商品房房价就必然进一步上涨。毕竟，政府向低收入群体提供的廉价、廉租住房，本质上是保障房居住成本向商品房购买成本的转移，且保障群体的覆盖度越高，市场房价上涨就会更高。

　　其次，如何甄别和筛选符合保障房的低收入人群，将考验保障住房体系在何种覆盖度下能得以有效运转。鉴于经适房和双限房等以出售为主的保障房体系存在较大的政策套利空间，且甄别说假话的申请人之执行成本过高，因此不适用纳入保障房体系，保障房更应以廉租房的形式为主。

　　同时，保障房申请应尽量采取过程透明的程序和强化社会监督的机制，消除申请者与提供者的信息不对称性，并实行一旦遭遇舆论质疑就必须申请人举证自证清白的机制，强化透明度。另外，应提高说假话者的违规成本。

　　当前房价泡沫已构成了对经济发展的牵制，而缓解高房价对经济的瓶颈束缚效应，并不是简单地扩大保障性住房体系覆盖度，或为产业资本提供政策优惠降低其运营成本。还应加快房地产领域的市场化改革，如地方政府逐渐退出土地一级市场，加强房市信息的流通，收紧过度宽松的货币政策，以及改革过度保护银行的个贷按揭政策等。毕竟，当前的高房价并不是供需问题，而是当前房市的半市场半计划的格局问题。房地产市场真正的市场化一旦得以有效构建，市场机制足以促使房价回归到经济可承受的正常水平。(刘晓忠 上海 学者)