新版《石家庄市房屋面积测算规定》出台

　　未封闭的阳台按水平投影面积的一半计算建筑面积。日前，市住房保障和房产管理局公布了《石家庄市房屋面积测算规定》，新规对面积公摊等方面做了更加公平详细的规定，今后，市民在买房的时候，房子的公摊面积有多大将能够清楚很多。

　　套内建筑面积由三部分组成

　　《测算规定》规定，成套房屋套内建筑面积由套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台面积三部分组成。其中，套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算：套内房屋使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、突出墙体外的壁柜等空间面积的总和。套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。内墙面装饰厚度计入使用面积。

　　套内墙体面积是套内使用空间周围的围护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙按墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积；套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙(包括山墙)等共用墙，均按该建筑物标准层套与套之间的隔墙(高层建筑为最小厚度的套间隔墙)一半厚度的水平投影面积计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。

　　套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中全封闭阳台按水平投影面积全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影面积的一半计算建筑面积。

　　管理用房不列入公摊面积

　　按照该测定办法，应分摊的共有建筑面积包括：楼梯间、电梯井、管道井、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、值班警卫室等，以及为整幢房屋服务的公共用房和管理用房的建筑面积。另外，共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及部分外墙体。

　　住宅楼共有建筑面积的分摊方法：住宅楼以幢为单元，根据各套房屋的套内建筑面积，求得各套房屋应分摊的共有建筑面积。

　　商住楼共有建筑面积的分摊方法为，首先根据住宅和商业等的不同使用功能按各自的建筑面积将幢共有建筑面积分摊给住宅和商业两部分，即住宅部分分摊得到的幢共有建筑面积和商业部分分摊得到的幢共有建筑面积。然后住宅和商业部分再各自进行分摊。其中，住宅部分为将分摊得到的幢共有建筑面积，加上住宅部分本身的共有建筑面积，依照规定方法和公式，按各套的套内建筑面积分摊计算各套房屋的共有建筑面积。商业部分为将分摊得到的幢共有建筑面积，加上商业部分本身的共有建筑面积，根据各套房屋的套内建筑面积按比例分摊至各套，求出各套房屋分摊得到的共有建筑面积。

　　多功能综合楼共有建筑面积的分摊方法为先按使用功能划分成不同的功能区，再进行多级分摊。其中，贯穿全楼的楼梯间、电梯间若与某功能区相通，则位于该功能区的楼梯间、电梯间的水平投影面积计入该功能区的共有建筑面积；若与某功能区不相通，则将位于该功能区的楼梯间、电梯间的水平投影面积计入幢共有建筑面积。由室外入口通达楼梯间、电梯间的门厅、大堂，以及电梯机房计入幢共有建筑面积。

　　不过，该规定还明确指出，建筑物内机动、非机动车库、车棚；作为独立使用空间的地下室；为多幢服务的警卫室、管理用房、公共用房、设备用房；设计要求为设备用房，现场丈量时无设备的空房间；消防连廊及室外消防楼梯；设备管道转换层、结构转换层、避难层(该层中的有固定围护结构的设备间除外)，不计入共有建筑面积的范围。

　　新规对综合体项目影响较大

　　“新规对建筑综合体项目的影响将比较大，对住宅的面积分摊影响不大”，石家庄市石房房产测绘所相关人士介绍，新规比2006年9月1日施行的《关于印发〈石家庄市房屋面积测算规定〉的通知》更加明晰。住房部门结合外地先进经验，针对这两年本地新出现的住宅建筑类型作了一些细节上的补充规定。比如，入户花园是近两年伴随别墅、花园洋房的出现而涌现的新建筑名词，以前的规定中并没有规定这部分面积是否计入公摊。新规对此明确规定“不封闭的入户花园按外围水平投影面积的一半计算建筑面积”。

　　此外，新规还改变了之前对商业综合体楼盘的公摊计算方法。以前的规定中公摊面积是按照栋来进行全楼分摊的，伴随综合体项目的出现，再按照旧办法计算公摊，对裙楼或者塔楼就有失公平。因此新规要求“房屋共有建筑面积分摊以幢为单位，仅限于分摊本幢房屋内的共有建筑面积。与本幢房屋不相连以及为多幢房屋服务的变电室、设备间、水泵房、门卫房等房屋面积，不得分摊到本幢房屋内”。(记者 张跃彬)