“新国八条”重拳出击 贵阳二手楼市影响渐显

　　春节前，被称为“新国八条”的新一轮楼市调控政策出台，与去年以来密集推出的几次新政不同，此次“新国八条”针对二手房交易明确了“未满5年二手房交易全额征税”的规定。那么，在“新国八条”、银行利率上调等政策叠加的影响下，我市二手房市场近期表现如何？记者近日在对我市二手房市场进行走访调查中了解到，“新国八条”对我市二手房市场已造成不小冲击，后市不容乐观。

　　市场成交多为节前积累

　　记者日前在贵阳市房地产交易中心采访了几家地产中介机构的负责人。幸福生活地产经纪公司经理王铁健说，因为“新国八条”出台的次日贵阳就已开始实施新的营业税征收政策，市场没有缓冲的机会，所以也就没有出现以往调整政策出台到政策实施之间买卖双方加急办理过户手续的情况，目前无论是买家还是卖家，都处于较为被动的观望状态。记者在交易中心采访时看到，前来进行二手房交易的市民寥寥无几，市场人气低迷。

　　记者在走访过程中还了解到，节后我市大多数房屋中介公司均有所成交，二手房交易情况并不像人们之前预测的那样迅速跌入低谷。据筑房网登记数据显示，节后一周(2月9日-2月15日)，云岩、南明以及金阳新区共成交二手房142套，与节前一周(1月26日——2月1日)这三个区域146套的成交量基本持平。由此可见，“新国八条”的出台，对筑城二手房市场尚未造成太大影响。然而，在进一步深入调查后记者了解到，尽管目前从表面上看市场交易情况并未下滑，但值得注意的是，目前绝大部分成交量均是节前累积的客户，真正在节后新上门并最终交易的客户很少。智宇中介的销售经理杨泉告诉记者，虽然节后该公司也有少量成交，但所有成交均是春节前积累的客户。尽管节后有一些市民上门看房，但大多数客户仅是看看而已，出手的很少。南方中介负责人谭启明也告诉记者，该公司节后成交的二手房九成以上都是节前积累的客户，观望潮已开始再次出现。

　　调控新政引发连锁反应

　　日前市民涂女士来到位于中山东路的房地产交易中心，打算将自己买了3年多的一套房子出租。涂女士告诉记者，当初买这套郊区的房子是升级置业，但是居住一段时间后感觉交通不太方便，就准备年后卖掉重新买，没想到春节前“新国八条”出台，二手房不满5年上市交易全额征税，这一政策使她不得不改变主意：“把房子先租出去再说。”涂女士把这套位于乌当的100平方米左右的毛坯房的租金订为1500元。

　　据了解，春节后我市房屋租赁市场陆续出现了一些新房源，特别是一些所谓的次新房，房龄多在5年以内，不少房源的业主都希望通过“转售为租”进行过渡，对政策影响观望一段时间后再决定是否出售，或者直接打算等到满5年后再上市交易。

　　面对“新国八条”的压力，部分卖家通过“转租为售”进行过渡，也有一些卖家看重“落袋为安”。为保证自己的收益，目前市场上已有不少二手房卖家将税费转嫁到房价上，致使近期房价不跌反涨。智宇中介一位工作人员告诉记者，节后一些房源价格已开始“微调”，比如云岩区一套节前报价为每平方米4800元左右的房子，春节后房主将价格调到了每平方米5000元。而一套100平方米左右的房源，单价提升200元左右，调价后税费政策变化所带来的影响基本上被抵消。

　　从以往几次二手房交易税费调整的情况来看，一些急于出手的卖家都会通过抬高价格，转嫁税费的方式保障投资收益，而增加税费无形中加重了买房者的负担，同时也对买家的置业心理造成了冲击。业内人士指出，目前一些房龄较短的二手房源，本身就存在挂牌价偏高的现象，如果卖家为了规避新政影响进一步抬高房价，对市场实际成交量可能产生较大的影响。

　　与此同时，不少市民也因为“新国八条”的出台，对未来房价下跌抱有较强预期，从而暂时搁置购买计划。在鑫富中介，前来看房的周先生告诉记者，由于新政执行后的购房成本大大超出他的预算，加上未来政策的走向不明确，使他不敢贸然出手，所以决定暂时搁浅购买计划。年后接到房屋中介公司房源推荐信息的周佳告诉记者，大专毕业后留在贵阳工作已经四年多，她一直都在花果园一带租房住，原本打算拿了今年的年终奖就买套小户型，但是“新国八条”出台后，她又与房东续了半年的租期，“看看再说，一方面担心受税费的影响卖家会抬高房价，另一方面，经过一段时间政策对市场影响的显现，也可能淘到更便宜的房子。”周佳表示。本想在今年上半年购房的郑女士说，“二手房价格都是以一手房为参考，过去商品房价格涨幅较大的时候，二手房价也出现了‘跟涨’，现在在国家地产政策的接连调控下，商品房市场价格下调的呼声很高，二手房势必也会受到影响，最终价格会不会跌很难说，但目前暂时还是看看再说。”

　　据了解，转嫁税费、搁置购房计划、转售为租已成为“新国八条”出台后，筑城二手房市场出现的系列反应。

　　新政实施后 税费增加上万元

　　“调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。”按照此前的征收办法，个人将购买不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。相比之前执行差额收取营业税，“新国八条”再次严格了二手房交易税费。那么，新税收政策开始执行后，5年内再交易房源要多交多少营业税呢？

　　智宇中介销售经理杨泉告诉记者，该公司节前节后分别出售的两套同一小区内的同一户型面积的二手房，节前节后征收的营业税费差额高达17000余元。以一套在2008年以50万元购买、现在以65万元出售的二手房5年内交易计算，之前只需要按照差额缴纳5.65%的营业税为8475元，调整后则需交纳36725元的营业税，调整前后差额高达28250元。业内人士认为，“新国八条”在年初的出台，势必会对今年的二手房市场产生较大影响，增加的税费无论是卖家自行消化，还是由买家承担，最终都将直接影响到二手房市场的成交量。

　　后市不容乐观

　　采访中不少中介公司认为，按照每年惯例，二手房市场真正复苏至少要等到正月十五以后，但今年因受到调控新政的影响，正月十五以后，市场恐怕也不会出现太大好转。

　　“节后到现在，不仅房源登记量比节前大幅减少，而且市场得人气也大幅下降，未来市场情况不容乐观。”南方中介负责人谭启明表示，这一市场表现已是预料之中，“加上目前贵阳有关’新国八条’的具体实施细则还未出台，在政策走向尚未进一步明朗的情况下，持观望态度的买家将占很大比例。”采访中大多业内人士认为，二套房贷款首付提高至六成、个人购买住房不足5年转手交易的按销售收入全额征营业税等政策，都将对2011年上半年二手楼市成交量造成较大冲击。因此，未来二手楼市走势不容乐观。(记者 刘圆圆 赵琳)