“限购令”下 想买房写亲戚名字稳不稳阵？

　　日前出台的“新国八条”规定，对已拥有两套住房的当地户籍家庭，暂停在本行政区域内向其售房，也就是停购第三套房。

　　但是，不少已有两套房的家庭，还是有改善住房条件的需求。眼看楼价历经多次调控仍未见明显松动，不少名下持有两套房的业主对于“卖一套买一套”的购房方式都不太热衷，他们最想的是利用手中的闲钱再买房，既抗通胀，又改善居住条件。而且，在楼价高企的今天，一卖一买又会增加很多购房成本，显然不划算。于是，有意购买第三套房的人士另辟蹊径，借名下有购房指标的亲属之名购房，以规避限购。

　　但是，虽然是亲属甚至是父母，但在房产权属的问题上，谁是真正的付款人、日后将由谁取得继承权等等问题相当敏感和复杂，倘若事前没有做足公证或协定，暗藏其中的纠纷与风险是非常大的。别以为“争产”话题只发生在富贵豪门，寻常百姓遇上房产纠纷，往日浓得化不开的血亲关系，极有可能落入“为钱财撕破脸”的俗套剧情。

　　到底“借名买房”的风险有多大？记者向广东正大联合律师事务所律师李彪咨询了解，据他分析，处理方式稍有不同，引发的结果将是完全不同的……专题撰文：记者王雯倩、王荔珏、陈白帆

　　计谋一：想借丈夫姐姐的名额买

　　出资公证只能帮你追回房款

　　在珠江新城以及老城荔湾已拥有两套住宅的曾小姐表示，虽然自己名下已有两套住宅，但实际上，老城区的那套是父母在居住，自己一家三口住在珠江新城。为了方便孩子就近就读教学质量较好的学校，曾小姐一直都想在越秀区多买一套房。但如今面临停购，如果依照正常途径再购房，曾小姐便要卖掉名下的一套房，以二套房购买者的身份进行置换。

　　“我认为这样做划不来，要不就是要卖掉父母住的房子与自己同住，要么就是自己卖掉珠江新城的房子与父母住。这样一来，生活上不方便不说，而且万一卖了房子，在越秀又挑不到合意的房子，那岂不是两头都落空？”曾小姐担心，与其进行这样不保险的操作，那还不如将新购房落在名下只有一套房改房的父母，或者只买过一套商品房的丈夫的姐姐名下更保险些。“真要担心日后有矛盾的话，那就买房前去办理一份公证好了，说明买房子的钱是谁支付的，且列明房子落在姐姐名下的原因，估计就不会有问题了。”

　　疑问：做财产公证有用吗？

　　曾小姐相信家人间血浓于水的亲情，不会出现将来争产的纠纷。但此做法能否受到法律保护？记者咨询了李律师。他回应道，如果曾小姐要以其丈夫的姐姐之名购房，并在事后对财产所有人进行公证，恐怕比较困难。因为公证处是不会为那些为规避政策而订立的协议进行公证的，而房产公证又是基于房产证上的名字确定财产所有人。

　　答疑：业主要卖房你没辙

　　但双方可以私下订立协议，出资方保留银行转账证明等有效支付凭证，这种私下订立的协议还是受法律保护的。但一旦日后发生纠纷，比如姐姐私下将该房产转卖他人，曾小姐虽可凭此协议追讨房款，但房产却因已转手而无法追回。

　　计谋二：买套房给父母住顺便保值

　　立遗嘱才保证房子日后归你

　　身边有同事计划于近期以父母名义新购一套住房，借名购房的理由有三：一是为了让父母在就医条件较好的大城市落户养老，提高二老的晚年生活质量；二是买房投资，为手头上的闲钱保值；三是碍于限购政策，无法以本人名义购买新房，自己虽有资金，但只能借父母之名完成此事。

　　给父母买房本是一件尽孝的喜事，但同事担心的是，这套给父母养老的房子，在父母百年归老后，房子将作为遗产，需要与他的其他兄弟姐妹共享产权。

　　疑问：不立遗嘱可以吗？

　　同事有这种想法也无可厚非，要打消此顾虑，李律师建议，如果坚持独资买房，且房产证上的名字是其父母，在法律上，此行为将被视作赠与。“如果想在父母百年归老后独得房产，可以让父母立遗嘱并进行公证，以此说明该房产日后将由他一人继承。”但李律师提醒，立遗嘱也并不见得百分百保险，父母可以随时修改遗嘱，还是有一定的风险。

　　答疑：公证书效力有限

　　但碍于传统风俗，许多老人家对立遗嘱还是相当忌讳的，在这种情形下很多人选择办公证。

　　但李律师提醒，“在公证处办理公证，只能证明房产出资方为某人，但不能写上‘身故后房产归出资人’等字眼，因为这已经属于遗嘱而不是公证书的范畴了。这就无法保证出资人日后独得房产。因为我国法律认定房产归属主要以房产证上的名字或有效的房屋买卖合同。这意味着房产证上写着父母的名字，房屋产权与你无关。父母离世后，兄弟姐妹还是可以名正言顺地继承房产，将这套房产看作一种赠与行为。”

　　计谋三：为了首套贷款把房子转给母亲

　　瞒着姐姐就怕分一半房产

　　胡小姐于2005年在天河一次性付款约40万元买了套房改房，但由于该房只有两房一厅，而且楼层较低比较阴暗，遂计划于近期换房。可是，“新国八条”规定购买二套房的购房者必须支付六成首付，这让胡小姐觉得难以承受，而且她又怕卖房以后，还要在外租房一年多才能等到新房交楼。

　　于是她打算变身“首次置业者”改善居住条件，因为她在购买第一套房的时候没有申请贷款，银行无贷款记录。为此她决定把目前名下的房产先转至她母亲名下，然后以首次置业的身份申请三成首付，购买一套番禺的三房单位。但她还有一个姐姐，如果该房产转至她母亲名下，在此过渡期内胡小姐便要与姐姐分享这套房产。所以，时至今日胡小姐仍未将房产转至母亲名下一事告知姐姐。她打算等自己搬入新家后，倘若届时楼价水平还可以，就让母亲把这套旧房卖掉，赚到的钱则与母亲按比例分配。

　　疑问：转给母亲有风险吗？

　　胡小姐认为，这样既保证自己可以获得旧房子升值的收益，还不用在等新房的过程中租房住，降低生活成本。美中不足的是，房产转名一事是瞒着姐姐进行，若在此期间发生意外，房产纠纷问题将考验两姊妹的感情。“如果不是二套房的贷款政策如此严苛，我也不想将房产转来转去，虽说无伤大雅，但也难免伤害姐妹感情。”

　　答疑：姐姐有权分一杯羹

　　李律师提醒胡小姐，尽管她可以将房产转至母亲名下，且银行无房贷记录，但在认房又认贷的今天，转名后迅速购买新房能否顺利变身首次置业者，还不得而知。虽然瞒着她姐姐进行此事并无法律隐患，但需留神的是，过户转名后一旦母亲不幸离世，名下房产必定视作遗产处理。“若想保全财产，最好还是先与母亲签订相关协议，说明此事，以防万一。”(王雯倩、王荔珏、陈白帆)