北京楼市限购细则透露“禁买”调控思路

　　被评价为比房地产调控措施“国八条”更为严厉的京版调控细则在2月16日浮出水面，细则之一的限购措施随即再度成为人们议论的焦点。

　　与去年4月30日，北京第一次实施的限购令相比，此轮限购名称虽然未变，实质内容却发生了很大改变。如去年京版国十条实施细则对限购的规定可概括为“北京家庭只能新购一套商品住房”，限购的重点还只是在新购房屋数量上，此次的重点却放在了能否购买上。从买多少到能不能买的转变看，此次限购措施相较之前已经发生了质的变化，更加体现出国家“禁买”的调控思路。

　　禁买主要体现在：如北京户口拥有两套以上住宅的，外地户口只要在北京拥有一套住房的，都成为禁买对象；而近于苛刻的购房资格也对相当一部分购房者说了“不”：如持有外地户口人员需要购房，除无房外，还需拥有北京市暂住证及社保应缴满五年等条件。

　　从上述措施还可以看出，“限购”细则还呈现明显“内外有别”特点，对外地人“禁买”程度更加严格。而从目前情况来看，制定“内外有别”的限购规定也是有依据的。早在2007年，时任建设部副部长的齐骥就曾表示，外地、境外人士到一些城市购房比例比较高，这是房价上涨的很重要原因。比如北京，据统计1/3以上的商品住房是卖给了北京以外的人。其中中心区高档的商品房占50%，甚至60%以上。而这一情况也一直延续至今，根据伟业我爱我家集团的统计，目前北京二手房市场的购房人群中，64.5%为非户籍购房人，其中能够提供五年纳税证明的不超过五成。由此推算，二手房市场将有1/3的购房人群受此影响而暂时无法买房。

　　今天的房地产市场虽然经过国家多次调控，但依然是买方市场并以买方为主导力量继续推高房地产走势的情况下，“禁买”直击房地产市场火热的关键因素——购房者，限制住了购房者过盛的购房需求。而禁买所带来的购房需求的大幅度下滑，必将使整个房地产市场发生转向。因此，从长远角度来看，限购令如果能够长期执行，将不断削减潜在购房人群，影响深远。

　　“限购”虽是国家强制性的行政行为，并且已经接近为“禁买”指令，却也将真实的刚性购买需求考虑进来，如无房户就不在限制范围内。

　　作为强制性的行政手段，限购令的推出有望在短时间内对房地产市场过热城市的交易量带来直接冲击，而另外也需注意的一点是，楼市之火依然熊熊燃烧，在一线城市被强制压下来的火，有可能会在薄弱地区燃起。这里的薄弱地区是指，未实行限购措施，并且还未受此轮楼市上升势头太大影响的城市。

　　近期有媒体就报道，国家级贫困县热卖图纸房，房价已从此前的每平方米几百元飙涨至上千元，因此限购实施效果面临着压下葫芦瓢又起的尴尬结果。如楼市之火烧至县一级的城市，不仅对当地经济造成破坏性影响，也给我国的楼市调控带来难题。

　　号称为全国最严限购令的北京调控细则的出台，是用强制手段压制市场的刚性需求，虽然是硬碰硬，但刚性需求还未开战便已处下风。而这也引起部分人采取投机取巧的办法避免正面交锋。

　　如某房地产中介人员就告诉记者，如果是不符合购房条件的外地人购房，他们可以提供社保五年的完税证明。房地产中介公司在寻觅政策漏洞的同时，更多的购房者也在铤而走险。例如，根据新出台的贷款政策，购买二套房首付已经从房屋总价的50%提高为60%，而首套房却将继续延续已有的优惠贷款政策。举例说明，以家庭为单位购买总价200万元的二套房，首付为120万元；而以无房个人来购买首付则仅需60万元，首付所需资金相差巨大。但是只要通过离婚，丈夫和妻子就成了两个独立的个人，其中名下无房一方便可以享受60万元的首付优惠政策。为钻政策空子，假离婚在现实中已层出不穷。此外，部分人也担心限制购房，特别是对无北京户口购房者提出的需要提供5年以上纳税证明的购房门槛，将让房屋租赁市场行情看涨。

　　京版“国八条”中的限购细则引来很多人的争议，然而从北京在去年第一次提出限购办法，到十几个城市的纷纷跟进，再到国家向更多城市的推广。经过近一年时间的实践，限购无疑已有足够的力量和经验成为房地产市场拐点“触发器”。

　　从限购房屋到限购汽车再到限购火车票，限购的背后是难以抑制的需求和旺盛的投机心理，在如今依靠市场手段已经无法抑制人们强大购买需求的情况下，将限购扩大化或升级为“禁买”并无问题。(杨洋)