"津十条"保障居民自住购房 疏堵结合抑高企房价

　　专家观点

　　保障性房占供应比例提高，结构性拉低总体均价

　　商品房需求受到压抑，供求因素带来价格下行压力

　　细则首次提出“根据我市经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力等，确定年度新建住房价格控制目标。”这一举措是从总量上对价格进行相应控制

　　2月21日，备受关注的津版调控细则“津十条”——《关于贯彻国务院办公厅文件精神进一步做好我市房地产市场调控工作的实施意见》正式出炉。截至目前，全国已有13个城市出台了对应的调控细则，既有相同之处，又各有特点。专家表示，细则的出台，进一步加大了调控力度，延续了之前的调控方向，同时也体现了保障居民自住购房，打击投资投机需求，促进市场健康平稳发展的决心。

　　抑制需求 打击投资投机

　　“天津出台的细则看似温和，但对市场的冲击将十分明显。受此影响，我们预计成交量将下滑20%至30%，尤其远郊区县和滨海新区受影响更大。”中国指数研究院天津分院研究副总监钟文辉接受记者采访时说，各地出台的细则中，除了重申之前的政策要求外，最引人关注的就是限购令如何执行，各地细则的差异主要也体现在这一方面。本市此次出台的细则，将限购房屋类型从新建商品房扩大至新房及二手房，限购区域也由市内六区扩大至全市范围。

　　钟文辉解释说，根据调研数据，从购房者构成上看，2010年远郊区县的成交中有约30%为蓝印户口需求，宝坻、武清比例更高；而远郊区县成交量占去年全市总量的30%左右。随着此次提出“无法提供在本市累计1年缴纳个人所得税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，要暂停向其售房”，直接将此类需求排挤出去，购房获得蓝印户口也将不复存在。另一方面，滨海新区受冲击较大原因，则是其成交量中约有30%为投资需求，将不可避免受政策影响有所萎缩。相对而言，市内六区和环城四区所受影响较小。

　　链家地产市场部经理王倩分析，“津十条”通过税收、信贷和限购等调控政策打压投资性需求，延缓自住型住房需求，合理引导住房消费。在政策的影响下，投资投机的门槛和成本进一步提高，导致市场中这一部分需求被逐渐挤出，自住型需求将占据成交的主体，改善型需求购房者则多持观望态度。

　　我爱我家市场研究中心分析，新政的出台及落实将产生多方面的影响，预计会出现阶段性观望及成交量的萎缩等现象。由于区域经济、楼市消费结构的差异，使得各地的房地产市场特征各有不同，天津房地产市场中刚性自住需求占据较大比例，而投资投机比例低。因此坚持以保障自住需求为前提，将进一步合理引导住房消费，体现了天津市政府在楼市调控中的针对性和灵活性，有利于市场的长期稳健发展。

　　疏堵结合 提高调控效率

　　“津十条”重申了加大保障性住房供给的内容，进一步提出“2011年建设公共租赁住房、定向安置经济适用住房、限价商品住房等保障性住房23万套”，中小套型普通商品住房供应的管理及规定。同时，明确新建商品住房用地的供应量不低于前2年平均实际供应量，保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地年度供应总量的70%。

　　我爱我家市场研究中心认为，加大供给、加强住房供地等调整供应的力度持续加大，这将使得市场供需双方同时调整，从而更加快速的缓解市场中的供需矛盾，使得市场结构更加合理。“疏堵结合”的双向调控将使得楼市调控更为有效，调控作用也将更加显著。

　　王倩表示，保障性住房建设力度的加大，将会对楼市格局产生积极的影响，保障性住房入市将分流市场上的部分需求，缓解强大的需求压力；同时加大新建商品住房供应，也有助于实现住房供求的平衡。

　　钟文辉认为，随着“津十条”的出台和实施，住房价格将呈现回落的趋向。一方面是由于保障性房占供应比例提高，结构性拉低总体均价；另一方面，由于商品房需求受到压抑，供求因素带来价格下行压力。对于细则首次提出“根据我市经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力等，确定年度新建住房价格控制目标，并于2011年3月底前向社会公布。”他认为，这一举措是从总量上对价格进行相应控制。(记者 胡晓伟)