广州改善型买家 购房用足“卖一买一”政策

　　要点提示

　　限购范围：从化、增城市应当在今年3月底前制订本区域贯彻落实意见，确定2011年本县级市新建住房价格控制目标，并报广州市政府批准后执行；

　　限购：在一定时期内，对在本市(含市辖十区和从化、增城市)已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；广州限购可以“卖一买一”，但买之前需要将前一套的档案注销；

　　停购：对在本市已拥有2套以及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房；

　　限外：境外机构和个人购买商品住房的，严格按照国家有关政策执行；

　　贷款：贷款(含公积金贷款)购买二套房首付不低于60%，利率至少1.1倍；

　　旧“限购令”废止：2010年10月15日开始执行的《关于贯彻住建部等部委宏观调控政策促进我市房地产市场持续健康发展的意见》(穗国房字〔2010〕1311号)中的限定居民家庭购房套数政策停止执行。

　　“卖一买一”政策同时激活一二手楼市

　　“卖一买一”政策的实施将同时激活一、二手房市场。因为，“卖一买一”政策将刺激改善型买家卖掉位于旧城区的房改房、楼梯房之类的小户型房子，再买一手的大户型，而首次置业者则有希望在旧城区买到总价不高的小户型二手房。

　　“新国八条”广州实施细则即将执行，旧版“限购令”将被新“限购令”取代。如果不再实施旧版限购令中的“限新购一套房”，这就意味着广州户籍的首次置业家庭最多可买两套房。

　　合富辉煌首席市场师黎文江指出，“新国八条”可解读为禁买第三套房，但无房户仍可买二套房。据了解，目前广州十区可售的90~144平方米大户型一手住宅供应量有22600多套，占供应总量的48%，完全可满足近期市民卖小买大的需求，而开发商也会及时调整供应结构，继续大量推出大户型住宅产品。

　　据了解，广州旧的“限购令”从去年10月执行以来，令不少拥有两套打通户型的楼盘被“套牢”，原因是旧“限购令”明确任何户籍家庭都只能新买一套房，这样市场上就只有那些家中有一个已满18岁孩子的家庭，才具备购买这类单位的资格，因此这类单位一度陷入卖不出的困境，也导致这些有合并单位的楼盘发展商纷纷绞尽脑汁寻求拆分之路。如今，无房户可买两套房，可令这类被“套牢”的单位“起死回生”。记者 王荔珏

　　暂不限购令从化增城缓了口气

　　这次从化增城暂不纳入限购范围，对业内算是一个利好消息。黎文江指出，一直以来，增城和从化的楼价较低，而且这几年来楼价涨幅远没有其他区域快。如果两个地区的楼价数据将被纳入广州楼价数据中，可以预期广州楼价的整体均价将会下降，楼价升幅也将放缓，业界普遍认为这显然更符合广州对楼价调控的要求。

　　地产专家赵卓文认为，2011年只要花都、增城卖多一点房，市场上毛坯房多一点，豪华装修少一点，全市的成交均价就会下降。

　　地产专家韩世同认为，增城、从化本来房价并不高，能够吸纳多一点购房者其实不是坏事。

　　市民小肖对此深有同感，她说：“我和先生目前住在东圃一个50多平方米的单位，过两个月宝宝快出生了，因此计划在凤凰城买套100平方米的三房，让孩子有个舒适的居住环境。现在增城暂不限购，我就可以放心买房了。原先还一直担心万一限购，我买了凤凰城的房子，过两年想在城区买学位房就没有资格了。”

　　据了解，在广园东一带，尤其像凤凰城、翡翠绿洲等大盘，有着大量像肖小姐这类的换房族买家。一旦限购令出台，这些换房族显然要对自己手中的“指标”充分利用，不会随意入市。从化一位开发商称暂时松了口气，他坦言，如果“限购令”一出，从化的成交量肯定会下降。因为从化、增城有不少度假投资型楼盘，买家一旦减少，预示着广州楼市的降价风或将由从化、增城率先刮起。

　　专家观点

　　借量降逼价降

　　只是个神话

　　增城、从化两市一直以来楼价较低，从去年全年十区与两市一手房网签成交量比例分析，十区657万平方米，占72%，两市259万平方米，占28%。今年1月份，十区73万平方米，占72%，两市28万平方米，占28%。数据反映两市在此前一度盛传的纳入限购前后成交量比例变化不大，与原来估计十区限购后，两市成交量急剧增加的想法有差距。

　　期待成交量减少使房价下降的想法可能只是一厢情愿的美好愿望。回想2008年的时候，严厉的房地产调控加上金融危机，令广州市在当年一手房成交量只有553万平方米，比2007年下降31%，但在这种情况下，一手房均价仍上涨至9339元/m2，比2007年上升8.6%。2010年调控政策三次出台，一手房成交量比2009年减少300万平方米，萎缩了27.6%，但房价却同比上升28.3%。

　　有些研究机构发布研究报告，认为成交量减少房价就必然要下降。那么，请回顾一下2008年和2010年广州商品住宅“量抑价扬”的事实，就明白“量降逼价降”或许只是一个美好愿望。(黎文江 王荔珏)