2011年全国将建1000万套保障房，“十二五”期间保障房建设规模更将达到3600万套！天量的建设规模，资金筹措成为落实任务的关键。
除了从中央到地方四级政府的投入，保障房建设势必需要吸引大量的社会资金进入。如何开拓渠道、保障安全，如何增加保障房对社会资金的吸引力，成了一道亟需解决的难题。
现状保障房吸引社会资金不易
前日，住建部副部长齐骥在十一届全国人大四次会议记者会上透露，今年计划建设1000万套保障性住房所需资金约1.3万亿到1.4万亿元。在这些资金中，有近5000亿元将由中央和地方政府筹集，其中中央安排1000多亿元。另外近8000亿元将通过社会机构的投入和被保障对象以及所在企业筹集。
他还详细解释了这1.3万亿元建设资金的构成：
近200万套经济适用房和两限房的建设资金约需5000亿元，将主要由社会机构通过市场运作方式来解决。
还要新开工建设廉租住房160多万套、公共租赁住房近220万套。中央和地方政府筹集的近5000亿元主要用于这一部分。
仔细分析来看，经适房和限价房由于操作已较成熟，市场化的运作方式解决5000亿元的资金需求难度的确不大；但160多万套廉租房和近220万套公租房仅仅依靠中央和地方政府筹集的近5000亿元，似乎并不足以满足其需求。
以经适房与两限房每套平均投资额25万元计算，160万套廉租房建设约需要4000亿元，而220万套公租房则需要5500亿元。通常政府投入保障房的资金主要用于廉租房建设，也就是说，5000亿的这笔政府投入大概可以满足建廉租房的需求，但公租房建设资金很可能仍需加大政府投入和吸引社会资金支持。而由于廉租房和公租房的租金回报率低，收回成本周期长，如何吸引社会资金，目前仍是一道摆在政府面前的难题。
途径一提高土地出让金提取比例
齐骥强调，今年要严格执行土地出让净收益用于保障性住房建设的比例不低于10%的规定，资金缺口大的地方，要进一步提高比例。地方政府的土地财政一直被质疑为抬高地价以及房价的元凶之一。因此如能够提高土地出让金提取比例用于保障房建设，用商品房来养保障房，不失为一个解决的良策。
更进一步的，目前国家规定“土地出让净收益”用于保障性住房建设的比例不低于10%。但由于“土地净收益”不易计算，甚至可能为负，该项政策执行情况一直不太理想。最近，河北省为了保证建设资金，把原来按土地出让净收益的10%计提，调整为按土地出让总收入的5%计提，用于保障性安居工程建设。广东省日前公开征集公众意见的《广东省城市住房保障条例》草案也提出每年提取土地出让收入5%以上的资金用于保障房建设。如果可以用“土地出让收入”代替“土地出让净收益”，不仅更易计算、监管、落实，提取资金也将明显增加。
途径二中长期商业贷款租金偿还
银行贷款一直是保障房建设资金的来源之一。工、农、中、建四大国有银行及交行日前曾集体表态，将在控制风险的前提下，加大对保障性住房项目的信贷支持力度。
不过，今年货币政策由宽松转为稳健，贷款额度非常紧张，银行议价能力明显上升，银行是否有足够的贷款额度提供给保障房建设，仍是疑问。
中行风险管理部总经理王建强建议，“保障房贷款不是政策性贷款，有很多是可以商业化运作的。”公租房和旧城改造应该有很大的商业机会，相关部门可考虑将公租房的部分资金通过商业银行来解决，房屋建成后的出租收入在一定年限内覆盖贷款。
在新闻发布会上，齐骥也表示，住建部很快将制定完毕金融机构支持保障性安居工程建设特别是公共租赁住房建设的中长期贷款政策。
途径三房企建保障房弥补楼市损失
目前，保障房建设运营现已获得国家的税收优惠，如果租金定价合理，回报率适当，公租房完全可以吸引社会资金进入。而由于房地产企业资金实力雄厚，建设经验丰富，往往被视为重要的参与者。SOHO董事长潘石屹表示，许多大的房地产公司因为在住宅房地产市场受到了很大的影响，正在积极寻找机会进入到保障房的开发中。
不过，保障房的盈利模式目前仍是未知。万科总裁郁亮9日称，万科会参与保障房的建设，估计占公司总营业额约1%，大概5亿元，会有3%回报。但他坦言，仍未找到保障房有效的盈利模式。潘石屹也分析，大型房企对资金回报有一定的要求，目前这些企业进入保障性住房的路线并不清楚，一切都在未知中。此外，开发普通商品住宅，开发商回笼资金的周期大约为2-3年，甚至更短，但若开发公租房这类保障房，投资周期可能长达10-20年，不仅挤占大量资金，资金风险也相应提高。
途径四加大政策支持引导险资进入
相比银行和开发商，规模大、周期长、资金来源稳定的保险资金更有参与热情。如果保险资金可以参与保障房建设中，既扩大了保障性住房建设资金来源，又拓展了保险资金的运用范围。
不过，险资的进入仍需政策配套。全国政协委员、中国平安董事长马明哲建议，对保险资金参与的保障性住房建设项目给予一定的税收支持政策，减免相关税赋。此前，中国保监会主席吴定富也提到，虽然保险资金投资保障房没有法律障碍，但保险资金的使用还要维护投保人的利益，因此防范风险仍然要排在第一位，目前有关部门正在研究准入规则，并准备选择上海作为试点。
值得注意的是，中国太保9日宣布，太平洋资产管理公司发起设立的“太平洋—上海公共租赁房项目债权投资计划”通过了保监会的备案。该债权投资计划是保监会《保险资金投资不动产暂行办法》出台后的第一单不动产债权投资计划，开创了保险资金以债权方式投资不动产的先河。
途径五发行保障房债券和信托基金
保障房资金筹措也可以通过发行保障房债券解决。证监会可以创新方式支持地方保障房建设，譬如在资本市场开设保障房债券，各地政府因有每年的租金收入做保证，这类债券回报率稳定，有其市场需求，而且也不会像美国的次贷那样，充满金融风险。
此外，还可以建立房地产信托融资模式来推动保障房建设。去年8月，国务院副总理李克强曾郑重指出，我国各级政府可以探索REITS(房地产投资信托基金)试点等方式，支持公租住房建设投入。目前，天津、北京、上海和海南已获得reits试点资格，广州、深圳等城市也在积极争取中。
记者 卢轶
