政策密集出台期 买房如何避风险?

　　随着政府越来越重视加强社会建设和保障改善民生，其坚定不移地搞好房地产市场调控的决心不会放弃。一方面，中央调控房地产的力度越来越大，程度越来越深；另一方面，房价变化不大，现实与社会期待仍有相当距离。所以从2010年开始，房价调控政策频出，从去年1月份的“国11条”，4月份的“国10条”，到9月份多部委联合出手调控房价，再到年初“国八条”的出台，南京219新政的实施，而且新的房价调控政策还会不断调整完善，一些购房者不可避免地受到影响。

　　鉴于政策的调整，出现了不少因无力支付首付款、无资格买房，从而需要退房或者终止合同的“违约群体”。这些普通购房者可能更关心的是自身的违约责任承担问题，会提出政府政策调控是否属于“不可抗力”。

　　根据法律规定，“不可抗力”是指“不能预见、不能避免和不能克服的客观情况”。这一般仅限于自然灾害、特定政府行为及社会异常事件等。其中对政府行为应作狭义解释，即政府制定的政策或措施直接导致合同目的无法实现(如运输合同订立后，政府颁布禁运法令使合同无法履行)。而当前房产调控的目的是鼓励消费、抑制投机，并不直接消灭合同目的，当事人要求解约大多并非因客观上不可避免或不能克服，而是因利益驱使主观不愿履行，难以构成不可抗力。至于是否能以情事变更原则主张解除合同，需要具体情况具体分析，而且目前法院在实践中是严格适用情势变更原则的。

　　基于上述分析，现阶段仍有购房需求的购房者在购买时应对可能遇到的政策风险有一个预期，在签订购房合同时对可能出现的情形作出明确约定，如：

　　1、对不可抗力或情事变更作出明确界定，将房价调控政策明确约定为不可抗力或情事变更的事由；

　　2、审核购房合同中的房价支付条款，若只能通过按揭贷款的方式支付房款，无法通过其他方式筹措资金的，将按揭贷款约定为唯一的支付方式，防止合同中出现“买方按揭不足或不成需一次性自筹资金补齐或支付”的约定。

　　当然，鉴于合同条款对风险分担的设定比较专业，普通购房人在准备购房时可咨询专业人士，为其设定风险防范方案。