房地产观察：保障性住房与土地供给

　　关注土地市场系列报道五：国家“十二五”规划方案中有关节约集约利用土地规定中，有过这样的表述：“实行最严格的节约用地制度，从严控制建设用地总规模。按照节约集约和总量控制的原则，合理确定新增建设用地规模、结构、时序。”同时也规定提高住房保障水平，“坚持政府调控和市场调节相结合，加快完善符合国情的住房体制机制和政策体系，逐步形成总量基本平衡、结构基本合理、房价与消费能力基本适应的住房供需格局，实现广大群众住有所居。”这是首次出台的有关提高土地利用效率、建设结构合理的住房体系的政策，这对于解决未来土地资源的稀缺、保障“住有所居”具有重要的指导意义。

　　国家计划在未来五年内新建保障性住房3600万套，其中2011年开工建设保障性住房、棚户区改造住房共1000万套，改造农村危房150万套。在这1000万套计划中，有400万套左右是棚户区改造工程。甘肃省确定今年必须完成保障性住房21.27万套的建设任务，其中新增各类保障性住房17.77万套，新增廉租住房租赁补贴3.5万户。从整体上来说，国家和地方政府加大力度提供保障性住房，对于改善住房结构、有效遏制房地产价格过快增长有非常重要的作用，但是保障性住房建设用地供给方式依然值得思考。

　　从土地的供给方面来看，保障性住房用地以划拨的方式为主，具体的操作过程则灵活多样。第一种选择是由政府出地、投资、管理，由政府无偿划拨土地，利用自己的融资平台，通过财政预算和提取的土地出让净收益取得资金，保证土地优先用于保障性住房。第二种选择按照政府划拨土地，吸引开发企业等机构参与保障性住房建设，特别是在一些用工比较集中的开发区、产业园区。这种模式能够帮助企业解决员工的居住问题，为企业的可持续发展留住人才。第三种选择是政府拿出一部分定了性的土地，专门用来建公共租赁住房，让各类企业通过市场方式取得这些土地，然后自己去建设公租房，并拥有这部分公共租赁住房的所有权。但无论采取什么样的方式，公共租赁住房的供应对象是由政府来核定并给予许可。

　　由政府出地、投资和管理的方式建设的保障性住房，产权和所有权都归政府，政府有权力按照规定对住房分配、管理以及对居住对象审核，对租金和产权等问题可以予以灵活处理而不受市场波动的影响。通过这种方式建设的保障性住房，在住房的分配方面大有寻租的可能性。至于由政府提供定性的土地建设公租房，企业通过市场方式取得土地。这种方法无异于正常的房地产开发过程，只是对开发企业建设用地的性质和建成后的用途加以限制。政府通过这种方法可以获取一定的土地出让金，企业也可以较低的土地成本开发，虽然盈利空间降低了，但其开发成本也随之大为降低。尽管如此，这种方式依然有免费搭乘的可能性：房地产开发企业以较低的成本获取土地，建造成本远超于保障性住房的标准，最终改变了土地的使用性质。

　　由政府出地、企业出资的方式在今年两会上倍受关注。有的企业，特别是一些大型企业，由于员工生活等比较集中，解决员工的居住问题、保留人员稳定是企业的头等大事。很多企业由于不能提供满意的居住条件而面临员工的大量流失，有些企业为员工提供整体租房，可是面临房屋租赁价格日益上涨的态势也非常无奈。一些大型企业期望政府能够鼓励和支持企业自建廉租房，将企业出资建设保障性住房纳入廉租房的范畴。但是有关专家却对此提出了质疑，是不是福利分房时代又复活了？土地是国家的资源，如果把工业用地改成住宅，我们又走了回头路。如果企业要给员工分房，可以通过参与土地拍卖，自行开发并向员工定向销售，这在流程上似乎没有什么障碍。政府始终强调企业自建保障性住房的目的是解决困难员工或无房员工的住房问题，其供应对象必须满足社会保障房分配条件。

　　目前不管采取什么方式，如何能够解决中低收入阶层的住房问题才是关键。至于政府会不会把企业自建房的方式纳入廉租房的范围，从而在土地出让方面给予优惠，还需要时日假以详细考量。(雷鸣)