江苏常州150家房产“黑中介”潜伏市场

　　从今日起，由住房和城乡建设部、发展改革委、人力资源和社会保障部联合出台的《房地产经纪管理办法》正式实施，这是我国第一部专门规范房地产经纪行为的部门规章。根据省住建厅贯彻意见以及相关文件要求，常州出台了多项落实《房地产经纪管理办法》的举措，以进一步规范全市房地产经纪活动，严格查处无证无照经营执业和违规经营的中介，阴阳合同等违规行为一经发现，将从重处罚。

　　现状

　　常州150家房产中介无执照 从业人员良莠不齐

　　据了解，常州目前有备案房地产经纪机构135家，分支机构116家，注册房产经纪人899名。但据不完全统计，目前约有150家房地产经纪机构及分支机构未依法备案甚至未取得营业执照。此外，从业人员无执业资格现象也大量存在。由于无需资质许可，房地产经纪行业准入门槛极低，尤其是从事二手房居间，甚至一间小铺、一张桌子、一块黑板就可以开展业务，很多机构都是摊铺式经营，提供的服务长期在低层次上徘徊。由于行业门槛较低，各类层次的人员可以随意进出，很多从业人员没有受过正规的执业培训、素质较低、流动性大。发布虚假信息、非法赚取差价、隐瞒真实情况、相互拆台倾轧等行为时有发生。

　　新规

　　要开中介必须备案 从业人员要有资格证

　　常州落实《房地产经纪管理办法》，将进一步规范全市房地产经纪活动。房地产经纪机构应当具有独立法人资格，并可以设立分支机构，房地产经纪机构的法定代表人及分支机构的负责人必须是房地产经纪人或房地产经纪人协理。房地产经纪机构设立备案应当有自己的组织机构且机构名称须具备房地产经纪的特点；有不少于15平方米固定经营场所；有不少于30万元人民币的注册资本；有至少两名专职房地产经纪人或者三名专职房地产经纪人协理。房地产经纪分支机构设立备案应当具备固定的经营场所，以及至少一名专职房地产经纪人或者两名专职房地产经纪人协理。房地产经纪人员必须经考试取得从业资格并到当地主管部门申请注册后方可执业，对于符合注册条件的经纪人员将颁发注册证书。即一个具备合法从业资格的房地产经纪人应当同时持有资格证和注册证。备案证书和注册证书的有效期为一年，有效期届满后必须参加年检，年检不合格的不得继续从事房地产经纪业务。

　　现状

　　九成以上非居间合同都有假 阴阳合同依然存在

　　《房地产经纪管理办法》提出了主管部门应当构建统一的房地产经纪网上管理和服务平台，并为此制定了统一的技术规范。常州的房地产经纪网上管理和服务平台称为“常州市存量房交易网上管理系统”，已于去年11月份正式运行，该系统综合了房地产经纪机构备案、房地产经纪人注册、存量房合同网签备案、存量房供求交易统计、房地产经纪行业诚信档案、房源信息核验发布等管理和服务功能，凡是具备合法从业资格的机构和经纪人员都可以进入系统开展业务。但是在系统推进实施的过程中，很多经纪机构存在消极情绪，想方设法逃避监管，甚至恶意利用房管局在产权登记窗口提供的非居间合同备案服务，造成服务窗口拥堵。据业内人士反映，真正的非居间(非中介促成交易)成交量不会超过总量的3%，而且其中有一部分还会请中介提供代办权证、贷款、房屋交割等服务，但是目前在系统中备案的存量房交易合同有90%以上都是非居间合同，而且备案合同中的成交价格与真实成交价格相差很大！除此之外，市民在接受经纪服务中使用的都是经纪机构提供的合同文本，这些文本样式不一，内容各异，普遍存在模糊消费者权利，加重消费者义务的条款，甚至很多经纪机构不签服务合同，一旦发生交易纠纷，各执一词，无据可依，吃亏的经常是消费者。

　　新规

　　合同文本必须公示 从重处罚虚假合同

　　早在去年常州存量房系统上线的同时配套推出了存量房合同示范文本，这套示范文本包括存量房出售委托合同、存量房承购委托合同、存量房买卖合同(居间)和存量房买卖合同(非居间)，合同内容融入了最新的房地产交易法规政策，具有很强的指导性和操作性。但由于大多数市民在中介的恶意引导下签订备案了非中介促成交易的买卖合同(非居间买卖合同)，因此很多市民不知道经纪服务合同示范文本的存在。为了避免非居间合同备案窗口成为无证无照的黑中介以及一些别有用心的机构逃避监管、弄虚作假、签订阴阳合同的工具，常州市房管局将适时关闭非居间合同备案窗口，所有存量房交易合同备案全部到证照齐全、有备案资格的机构去做。同时，将对这些正规机构提供的备案服务进行监管，一旦发现协助买卖双方备案“阴阳合同”、恶意拒绝提供合同备案服务、恶意备案虚假合同的行为，将取消网签资格并依法从重处理。根据《房地产经纪管理办法》中的相关要求，房管局最近联合工商以文件的形式颁布了这套存量房合同示范文本，为了使这套示范合同能让存量房交易人广泛知晓，规定经纪机构必须在经营场所醒目位置公示合同文本。此外，办理权属转移登记、办理纳税申报的收件合同也以该套合同为范本。

　　房地产经纪机构不得怂恿或协助买卖双方签订备案“阴阳合同”、不得恶意拒绝提供合同备案服务、不得恶意备案虚假非居间合同，一经发现，备案机关将责令整改，并将不良行为记入该经纪机构和相关执业经纪人的诚信档案，情况严重的将取消其网上操作资格并依照相关法规进行处罚。《办法》生效后，常州市房管局将会同工商、物价等部门成立联合检查组对房地产经纪行业进行一次专项检查，尤其对无证无照经营、签订阴阳合同、吃差价、发布虚假信息等行为将进行重点检查，举报投诉电话：0519-85682873和邮箱：zjjgjc@163.com。　　本报记者 马奔