在连续三轮房地产调控之下，全国房地产市场对于房价“只涨不跌”的预期已经微微扭转。数据显示，3月北京、上海等一线城市房价已出现下调趋势，各地开发商打折促销之风渐起。
与此同时，中央再次表态将继续调控房价。4月13日召开的国务院常务会议指出，当前“房地产市场成交量萎缩，多数城市房价还在上涨”，因此“要坚持调控方向不动摇、调控力度不放松”，从而“巩固和扩大房地产市场调控成效”。
业界普遍认为，中央这一表态已为近期楼市政策定调，不排除未来还有进一步的调控政策出台，未来房价上涨预期将受压制，反而对楼价可能下调的预期在增加。
-南方日报记者 牛思远
实习生 肖垚
◎北京新房成交均价19月首降
一线城市初现“松动”
在不断落地的楼市调控政策的作用下，房地产市场终于迎来了一线城市房价的松动———京城楼市“价量齐跌”，新房成交均价自2009年9月以来首次下降。
在已公布房价调控目标的城市中，北京是唯一一个出现“降”字的城市。来自北京市房地产交易管理网的统计数据显示，3月份北京新建商品住房日均成交133套，同比减少50.9%，环比2月减少41.5%。统计显示，北京第二套购房占比已由新政前的15.6%降至10.9%，非本市户籍居民购房占比由40%多降至7.6%。
房价方面，3月份北京新建商品住房成交均价为每平方米19679元，环比2月份下降了26.7%，同比下降了10.9%。这是自2009年9月以来19个月，北京新建商品住房成交均价首次同比下降。同时，交易活跃的热点区域，房价也呈现稳中有降的态势。
“近期北京公布‘稳中有降’房价调控目标，是全国首个在房价调控目标中提出‘降’的城市。”北京市房协副秘书长陈志认为，在国八条出台后，北京迅速出台了落实调控的“京十五条”，对于稳定市场预期起到明显作用。
陈志表示，从目前看，房价开始稳定并回落，刚性需求也开始释放。根据北京市房协最近一个多月来的监测显示，一些楼盘降价后签约率显著上升。“这会造成很强的示范效应，使得更多房地产开发企业跟进降价。”
北京市住建委相关负责人介绍，成交量回落的主要原因是投资投机性需求被有效挤出，目前近九成的市场交易都是刚性自住需求。中国社会科学院工业经济研究所市场研究室主任曹建海亦表示，“限购令”将使投资投机需求归零，并通过影响成交量进而影响房价。
“目前看，去年下半年北京供应的大量土地特别是近郊区的热点新城房源开始增加供应，也使得市场刚性需求得到稀释。”北京中原地产三级市场部研究总监张大伟认为，除了上述原因以外，去年下半年以来北京大量增加土地供应的影响已经逐渐开始左右市场。
事实上，在一线城市中，北京的情况并非孤立。中国房地产指数系统百城价格指数显示，3月上海平均房价环比下跌7.6%。3月的最后一周和4月首周，上海商品住宅均价连续两周低于2万元/平方米，延续了3月以来的下跌趋势。同一来源的数据也显示，3月深圳市商品住宅成交均价为19424元/平方米，环比下跌5.05%。而根据网易房产对阳光家缘数据的监控，3月广州十区两县网签成交4976套，与去年同期相比减少近两成，均价为每平方米11895元，比2月份有2%左右的下调。
◎督查组赴各地力压涨价
预期未来或有“加码”调控政策
房价松动迹象开始出现，中央政府对房地产调控的决心却没有松懈。
4月13日，国务院常务会议部署下一阶段经济工作。在会议结论中，“房地产市场成交量萎缩、多数城市房价还在上涨”成为国务院对当前楼市状况的基本判断。
对当前要重点抓好的七项工作安排中，“巩固和扩大房地产市场调控成效”也仅位列实施稳健货币政策和保持物价总水平基本稳定之后，位列第三。而其具体安排中也强调，“要坚持调控方向不动摇、调控力度不放松。”
而事实上，在常务会议之前，国务院房地产调控专项督查小组就已陆续出发前往16个省市，对各地的楼市调控进行全面督查。据了解，整个督查工作预计将在4月20日左右结束，相关督查报告汇总后将上报国务院，并酌情对社会公布。
4月12日，由国土资源部副部长贠小苏带队的国务院督查组，开始就浙江省房地产调控政策落实情况和调控成效，在杭州、宁波、温州等地展开实地督查。贠小苏在听取当地汇报时表示：“中央认为，以城市住房为主的问题已经影响到了全局，必须在控制通胀的同时下决心解决好房价问题。”
贠小苏表示，这次督查组主要就国办专门发出督查通知的8条内容展开工作，并突出四项重点督查内容：一是中央调控政策部署的落实情况；二是中央调控政策部署的相关数量比例要求；三是地方政府关于房地产调控的工作记录，特别是责任和落实机制；四是地方政府监管的责任和办法，“尤其重视了解房地产市场出现的新情况”。
有业内人士分析认为，以国务院督查组督查为契机，中央近期将会给地方政府加码，制定更严格的调控政策。“住建部、国土部仍有许多政策可用，包括对房价的直接干预、土地出让政策的进一步完善、以及收紧开发贷、土地抵押授信等，这将促使楼市调控预期不会改变。”
专家观点楼市拐点正在出现
北京市房协副秘书长陈志:影响房价的核心因素便是开发商的资金量调控新政之前，开发商80%的资金都来自于银行融资及市场回款。而在目前的叠加政策下，一方面，多轮加息让购房者的购房成本上升，投资性需求被大幅挤出，成交量迅速下降，开发商的回款速度受到影响；另一方面，银行开发贷也在持续缩紧。这就让一些开发商不得不通过以价换量的方式解决现金流问题，最终促成价格的下调。
中国房地产学会副会长陈国强：如果未来一段时间内不出现政策松动等情况，楼市的降价窗口会提前到来，很可能会在二季度。
国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松：楼市拐点正在出现，经过行业整合，小幅价格调整的可能性比较大。小地产商尤其是产品单一走中低端的，受到冲击会更大。下调10%很有可能，而且不会就此止住，不排除个别楼盘出现甩卖。
万达集团董事长王健林：限购政策出台后，预计下半年房价会进入下降通道，而且至少维持两年以上。
万科集团执行副总裁、北京万科总经理毛大庆：保障房用地大幅增加，商品房结构偏向中小户型，这些措施肯定能让新建普通住房均价稳中有降。
北京中原地产三级市场部研究总监张大伟：在3月份已经非常明显地出现了二手房议价空间增加的现象，未来新房的传导效应将越发明显，预计部分前期价格上涨过快的二手房将出现明显跳水的现象。
