破解楼市调控困局 城市化过程中政策中日韩比较

　　提要

　　中、日、韩三国人口资源禀赋比较接近。中国的人均耕地面积还明显高过日韩。三个国家的城市化、现代化进程具有高度可比性。日韩两国均在二战后用30年左右的时间完成了城市化和现代化转型(城市化率在上世纪后期即超过80%)，而且没有留下城市贫民窟等后遗症，收入分配相当平等、基尼系数均低于0.3，成功地避免了中等收入陷阱，迈入发达国家行列。他 们 的 经 验 对 正 在 进 入 城 市 化 加 速 期 的 中 国(现 名 义 城 市 化47.5%，实际城镇非流动安居人口34%)，具有极大的借鉴意义。

　　日本韩国成功实现城市化和现代化的关键一环，就是在高速城市化过程中主要采用强有力的经济手段控制房价和户型，分别在短短30多年间解决了国家的大多数人口移入城市特别是大都市圈的安居问题。现在我国一线城市的绝对房价已经逼近或逼平日韩大都市，但人均国民收入还只分别是日韩的十分之一和五分之一，2亿已进入城市就业的外来人口无法安居，贫富分化严重，高昂的房价成为中国经济社会结构转型、发展方式转变和现代化发展的主要障碍。

　　日本特别是韩国在城市化过程中房地产市场发展也有过正反两方面的经验教训。他们的经验尤其是代价对于我们这个后来者弥足珍贵。他们在发展中日渐明晰的共同主导思路，就是认识到在城市化过程中城市土地特别是大都市圈的土地价格上涨是不可避免的趋势，因此要防止和遏制因土地和住宅占有的不公对劳动者和移居者的财富剥夺。

　　基于城市化过程中土地增值收益社会分享的基本理念，他们实行全面向普通自住房和外来移居者倾斜的楼市需求调控制度，在住房的流转、保有和继承的各环节建立完整的税收调节体制，以非自住房转让最高达75%的高额累进所得税、超标和多套住宅的惩罚性保有税和巨额房产继承税，封杀住宅的投资投机需求，阻击超前的改善性需求，遏制铺张的奢华型需求。同时建立与个人税后收入挂钩的住房信贷资信审核制度，堵塞二套房贷款的空间和可能，并明令禁止以租养贷，用惩罚性的非自住房贷款利息引导私有商业银行为自身利益最大化主动贯彻国家的调控意图。这样通过税收和金融的综合经济杠杆，使住宅及土地资源较为均等地分布于城市全体就业者包括移居者之中。

　　相比之下，我们的楼市需求调控不是经济力度过小，就是行政性过强，结果我们虽然号称社会主义市场经济，但城市住宅分配的身份歧视和占有的严重不均已经成为贫富差距扩大的主要推手之一，这确实使我们不能不在日韩资本主义市场经济的楼市调控制度面前汗颜。中国房地产制度顶层设计的全面重新审视和再建已经不可避免。

　　结论：城市化过程中中日韩三国楼市调控的比较说明，不受节制的需求膨胀、住房分配的严重不公不均，金融杠杆的扭曲放大效应，以及对富裕阶层将房产占有的不均转化为收入的惊 人 差 距 敞 开 大 门 ，是 中 国 楼 市 需 求 出 轨 的 主 要 原 因 。接 下来，如果我们的比较研究能够为问题更大也更混乱的中国土地和住宅供给体制的诊断也提供清晰的病因和对症的药方的话，中国楼市困局的破解之道就会完整的呈现在人们面前，剩下的就只是政治决心和决定。

　　中国房地产市场调控已经多年，结果这些年来房价越调越高，最后无奈搞出了个主要针对外来人口的限购令。但从国际比较和发展趋势看，我国正处于城市化开始加速发展的起飞阶段，外来移居人口恰恰代表了城市化的主流和方向。我们不可能长期逆历史潮流而动。实际上，国家有关部门也并非不知道限购令并不合理，但认为不合理的事情很多，如果有什么没有副作用的好办法，当然也可以采用。其实，这些年来国人的好建议和办法并非没有，只是难入主事者的法眼。然它山之石，可以攻玉。借鉴与我们人口资源禀赋相近的其他国家在城市化过程中楼市调控的成功经验，或许能使我们的楼市主政者茅塞顿开。