4月15日的春交会还未到，展馆地区就有人早早忙起来了，设计宣传位、租下值班亭等等，那不是参展商，也不是采购商，而是广州展汇房地产开发公司运作大型商业项目的团队。
据该公司常副总经理司徒健表示，持有型物业则更像是开发商在做生意，比如准备做成世界最大饰品中心的南丰汇，这次就要抓住广交会的契机，现场收集客商资源，为项目4月份试业做准备。
住宅受压，今年各大企进军商用地产已成潮流，而同是商用地产，也有不同的做法。
如果说住宅是第一阶，出售商用物业是第二阶，那么持有型商用物业，就是房企发展的第三阶。
4月开始正式招租的合生珠江国际大厦，成为该公司持有的第一个星级写字楼项目，保利地产在3年内持有型商用物业比例将达30%，而以商用物业“散售”模式起家的SOHO中国，也宣布今后持有型物业所占比例将会越来越高，并在2014年形成“持有模式”格局。
持有型物业：魔鬼“三围”诱人
持有型商用物业，走的路线基本上是快速周转策略的反面，向来以快速周转策略运作的保利地产，为何选择扩大持有型商用物业的比例至30%？岂非与经营理念相违背？保利地产证券事务代表黄海坚定表示，“对于保利来说，持有部分商业地产是必需的”。不容置疑，持有型商用物业自有其“诱人”之处。
中立地产写字楼部总经理文志坚认为，持有型商用物业主要有三点优势：稳定股值；融资轻松升值快；租金稳定。也正是这三点，使得香港知名地产商中，持有型物业比重多占30%以上，比如新鸿基的持有型物业与开发型物业的利润基本上对半开，恒基地产和新世界地产的持有型物业比重都在50%以上，更极端者是香港置地集团，这家成立于1889年的“百年老店”，是香港中环区域最大的物业投资、开发、管理公司，持有13栋高端商务楼，其租客很多都是跨国集团的亚洲总部。
万科总裁郁亮曾表示，在不同的阶段，万科都找到了不同的老师。万科早期的目标是新鸿基地产，新鸿基地产教会了万科何谓品质和客户。而如今，万科打算进军商用物业之时，或许该再次拜新鸿基为老，要学的重点就是持有型商用物业的运作。
品类多样，有钱还需有“专业”
一向专注于住宅开发的万科表示，2011年会加大持有型物业的储备，如养老物业、酒店、商业配套等多种物业类型，住宅产品和其余持有型物业的占比将分别为80%和20%。而合生则将自己的持有型物业分为三种类型，第一类是邻里型的商业项目；第二类是大型Shopping-Mall；第三类是写字楼。这些不同的业态，对经营、对人才的要求也有很大差异。据了解，合生将数百亿元投到持有型物业的开辟上，不仅是资金的投进，合生在北京成立了专门的商业治理部门，聘请高力国际、惠润等专业机构担任顾问。据合生创展总裁薛虎透露，合生还从万达、外高桥等商业开辟见长的公司礼聘了良多员工。
对于社区型商铺，以前许多开发商只是为了应付政府规划要求而建设这些商业用房，往往一卖了之，但由于产品定位、规划、施工等都没精心操作，这些商业用房既卖不出高价，又造成长期空置，没有统一的“东家”，难以进行持续的经营运作，从而对开发商、商铺业主、商家、社区居民四方利益皆有负面影响。目前，已有越来越多的开发商应对于社区型商业用房，考虑将其发展成为持有型物业，由专门的经营人才，统一规划、经一招商、统一经营，从而使商铺的价值持续增值。
持有未必是最佳选择？
今年年初，上海环球金融中心挂牌分层出售，报价每平方米10万到15万元。作为中国地标，该项目条件得天独厚，为什么开发商突然决定“散售”呢？
分析人士指出，有型商用物业，可以不受限购令等楼市调控政策影响，很多方面甚至是另一套游戏规则，但它更重视经营而不是建造，需要开发商养活了养熟了才值钱。对于赚惯了住宅快钱的国内房企来说，确实一个观念的转变。连森大厦这样的老江湖都选择出售，应该看到，“持有”的风险也不可忽视。
据业内人士分析，森大厦打破其对环球金融中心一贯奉行的“只租不售”原则，并非因为持有型商用物业的价值问题，主要是因为森大厦对现金流的急需所致。持有如此大体量和高标准的甲级写字楼，其债务压力绝对不轻，而日前日本震灾导致经济滑坡，据称森大厦社长还背负着70多亿美元的高额负债，此时选择出售部分资产来缓解财务状况，也是不得已而为之。以环球金融中心为例，按5%的年贷款利息算，每年的财务成本就达4亿元，加上运营成本和人工成本，每年的成本达到惊人的8亿元以上。目前无论房产大鳄还是中小房企，选择“持有”，企业的资金水平将受到极大挑战。(赵亚洲)
