上海别墅市场成交量持续走跌 打折成风

　　政策调控

　　别墅市场成交量持续走跌

　　上海近期别墅成交量跌至近四年来最低。根据华燕市场研究机构的数据显示，一季度本市别墅成交面积为23.7万平方米，也成为2007年一季度以来的成交量最低点。

　　“这些都在情理之中。”华燕市场研究部副经理张晴怡总结了三大原因：“一是春节传统淡季，从近四年的成交量变化分析，每年一季度都是成交低点；二是1月底的新‘国八条’、‘房产税’对市场的影响，尤其是新‘国八条’中的‘限购’，别墅客群受影响最明显，因为别墅客群多为较有购买力的客群，持有多套住宅的比例较高，所以受政策调控影响，成交跌入低谷；三是去年以来的供应一直相对较少，所以在1月想赶‘末班车’时的别墅成交放量，受供应限制幅度也较弱，未能挽回整体季度的成交低迷。”

　　“就目前楼市的整体调控效果来看，政府对于房价上涨的控制力度尚未达到理想状态，因此‘限购’、‘限贷’相关政策短期内不会退出，这将会继续制约二、三季度全市别墅市场的整体成交水平。”汉宇地产尊尚会执行会长盛洁预判到。

　　打折促销

　　别墅不再傲视群雄

　　近期别墅市场打折成风。

　　位于松江新桥板块的“新南路壹号”、浦东航头板块的“南郊中华园”均采取补贴房产税的优惠方式促进销售，并且取得一定作用。事实上，自今年1月份开始，全市有超过17个别墅楼盘推出优惠打折举措。不过据上海中原研究咨询部监测数据显示，从2011年3月可比成交案例来看，价格上行和下降楼盘个数对等，且环比波动幅度均不超过3%，这说明别墅价格走势依旧平稳。

　　“其实近期采取优惠活动的别墅项目多是联排或者经济型别墅，而非高端别墅。”盛洁反驳到：虽然高端市场整体成交会相对低迷，但优质高端豪宅的吸引力并不会因此下降。独栋别墅的稀缺性就从未被市场怀疑过。基于国内经济高速增长、通货膨胀、人民币升值等综合因素考虑，即使是目前处于调控的“非常时期”，别墅仍拥有一定拥趸客群。独栋别墅本身的销售节奏也比较缓慢，降价促销的可能性不大。

　　产品竟争

　　别墅退避三舍

　　2011年的上海高端房地产舞台，大平层豪宅是主角。绿城·玉兰花园、星河湾、华润佘山九里、金地佘山天境、仁恒森兰湾等项目已经或即将掀起一轮又一轮市场大潮，吸引业内人士纷纷驻足欣赏和指点评论，在这一年，大平层有着将别墅豪宅更新换代的势头，风头尽出。

　　“虽然大平层的大量开发可能会分流一部分客源，但项目不同，针对的客户与运营的方法也不一样。”圣堡策划经理戴宇翔坦言：“平层官邸将会给别墅市场造成一定威胁，但并不能说明别墅市场就此淡出人们视线。”

　　“大平层产品定位与别墅差异度不大，基本属于同类产品，只是在建筑形态上存在差异，这类产品的增多完全是由于别墅土地供应瓶颈所导致的。相反‘限购令’政策出台之后，使得购房者均面临购房次数受限情形。假设具备一定购房能力的准客户，均会选择面积较大、产品更优的别墅项目，来充分利用自己的购房权利。”盛洁坚定对别墅的信心。

　　业内人士表示：从中长期来看，别墅产品的需求量也不会出现减少势头，只是暂时受阻于政策。事实亦如此，3月27日，六十四阶独栋别墅开盘发售。现场首批推出的47套独栋别墅房源45分钟内售罄。而同区的东郊紫园虽然平均售价高达65000元/平方米，总价达1500-2500万元，但已累计成交23套，深受高端买家追捧。地产评论员 房蓉 王嘉辰