在政策频出的地产调控背景下，房地产市场迎来了一个“寒冬”，随着南昌升级版限购令的实施，南昌楼市的成交量急剧下降，限购实施首日南昌新房成交量只有3套，当日二手房成交量为30套。根据南昌版限购令细则，二手房也纳入限购范围，限购使得二手房成交量大幅萎缩，但相对于新建商品房而言，二手房市场的成交量要高出许多。
二手房成交量超新房
统计数据显示，今年一季度，南昌新建商品房共成交6325套，其中新建住宅成交4818套；非住宅成交1507套。二手房共成交5655套，其中住宅成交5257套；非住宅成交398套。与去年四季度相比，二手房住宅成交减少近2800套，二手房非住宅减少近250套。然而2011年的第一季南昌的二手房住宅成交量已超过新房住宅成交量，多成交439套。
南昌升级版限购令自3月1日起实施，然而3月南昌二手房交易总量相比于2月却不降反升。2月南昌二手房成交总量为1388套，其中二手住宅成交1317套，非住宅二手房成交71套。3月，南昌二手房总成交量达1706套，比2月多出318套；其中3月二手住宅成交1513套，非住宅二手房成交193套，二手房住宅成交总量已远超过新房住宅。
进入四月份以来，南昌二手房成交总量仍有上涨的趋势，截止到昨日，南昌市本周的二手房成交量逐日递增，且增长幅度保持在25%左右，而新建商品房成交量却相对有所下降，首次出现二手房成交量持续高于新建商品房的现象。
成交集中老城区
二手房的绝大部分成交量都是由老城区贡献，据南昌房产信息网统计数据显示，二手住宅交易仍较集中在东湖区、西湖区、青云谱区和青山湖区等老城区。三月份，这四个区域二手房成交总量占全市二手房成交总量的近90%。
3月1日限购执行的首日，南昌市二手住房成交30套，红谷滩板块仅成交1套，3月2日二手住房共成交36套，红谷滩板块也只成交1套。二手房成交量集中在老城区，这主要是由于老城区各种配套都完善。无论是在购物、学校、交通还是其他方面，老城区仍然是比较便捷，购房者首选这些区域的二手房，从而使得二手房成交与新房相比，相对平稳。另外，在采访多家房产中介门店的过程中注意到，二手房价虽未明显下降，但已出现买方市场的趋势，不再以前那样“坐地起价”，而且还会有适当折价出售的情况。
此外，小户型二手房源也受到购房者的热捧。笔者还从江西满堂红公司了解到，二手房成交类型，多以中小户型中低价位为主，该类房源占比超过2/3。随着政策对二套房政策首付提高、贷款利率增加等多项目调控，加之多番加息之下，银根步步紧缩，目前首次购房者购房首付也有相应增加，首次房贷基本取消了优惠利率恢复至基准利率，目前房地产市场尤其是二手房市场，投资、投机性购房已经基本被抑制。正因如此，此前作为投资热点的红谷滩板块，近期二手房成交量大幅下降。
刚性需求支撑二手房市场
对于新商住房、二手住宅的运行如此情况，业内人士分析，二手房的客源绝大多数都是刚性需求者，刚性需求成为南昌二手房市场的热点。而购买新房的客源有相当一部分是出于投资的心态，由于2010年房价的整体上行，让购房者对新房望而却步。然而二手房有着面积小、单价、总价都优于新房的优势，所以二手房的看房率还是比较高，而成交量相对新房来说也有所增长。
新房供应不足，新批预售体量也很小是出现二手房成交量频超新房的一大原因。按惯例，市场上的新房可售量应该可供6个月消化，而因为去年南昌热度高等原因，今年初南昌市区6100套的新房可售量仅可供消化3~4个月。而同时，新批预售量很少，2月份仅有两家楼盘拿了预售证。这样，可售量较大的二手房成交量自然占了上风。
另外，经济适用房货币补偿中签者等刚性购房需求投入市场也拉高了二手房的成交量。业内人士分析说，去年底，南昌抽中了经济适用房货币补贴保障家庭4800户，这部分购房需求在二手房交易中已经有所体现。刚需购房是在房地产调控背景下，二手房市场交易的主要支撑。(王良君)
