多渠道破解廉租房资金困局

　　近日，国务院关于今年建设1000万套保障性住房和棚户区改造住房的消息不断见诸媒体，这对无房百姓可谓一针强心剂。但在振奋之余，笔者作为一个普通民众，不免发出这样的疑问，如此庞大的公共建设计划，资金从何而来？

　　我们先来粗略分析一下这1000万套保障房的总开发成本，按照保障房套均60平米来计算，总建筑面积约在6亿平方米左右，土地与建筑成本以2000元每平米来估计，约需要1.2万亿元总建设投资。按照房地产开发的特性来说，其中经济适用房等销售型保障房都可以通过销售得以较快地取得现金流，即使利润率有限，也比较容易调动开发商和建筑商的积极性来出资参与建设。而廉租房和公租房等收租型的保障房物业则困难很多，由于租金价格非常低廉，开发商在建成之后很难通过收取租金来收回成本。而由政府回购的形式则需要动用当地政府财政资金，按照目前公布的比例来看，这部分资金缺口大约在4800亿元左右，完全由地方政府拿出来其困难程度可想而知。

　　3月份，发改委决定下发350亿元中央财政资金来支援今年的廉租房建设，如此也仅仅解决了4800亿元资金缺口的10%左右，剩余的4000多亿如何靠地方财政来填补，是一个不能回避的问题。按照住建部官员的话说，地方政府应“多渠道”筹措建设资金，那么这个“多渠道”具体究竟指的是哪几种渠道，其表达得似乎比较含糊。笔者认为，除了中央和地方财政直接补贴以外，大体还可以从以下几种渠道来考虑廉租房、公租房的建设资金：

　　首先，与地方公积金体系接轨。利用公积金账户中闲置资金来参与部分保障房建设。由于近年来房价高企，全国各地公积金账户差不多有万亿元左右的节余。这笔数目庞大的“闲钱”是可以考虑来作为租赁型保障房的建设资金来源之一的。但在具体操作中还应加强监管，避免暗箱操作和可能遭受的投资损失。笔者认为，最好的解决办法就是为这部分可以用于投资的公积金成立市场化的基金管理公司，而非目前由各地公积金中心这一行政单位来统一管理。管理公司可以参与廉租房项目的回购和运营，并通过收取租金获得收入。由于公积金的资金成本很低，公司化的运营可以对管理层产生部分激励机制，一定程度上防止了腐败和暗箱操作的发生。

　　其次，为廉租房建设发行信托甚至REITs等资产证券化产品，以求吸引社会资金加入。信托是我国金融创新的重要发展方向之一。通过信托公司将廉租房资产进行证券化来销售给社会机构和大众，也是解决廉租房建设资金不足的方法之一。总的来说，这一渠道存在的问题有两个，一是廉租房资产本身的收益率难以达到社会上一般信托产品的平均收益率。二是赎回时的偿付问题。对于一来说，各地的廉租房运营主管部门需要定期从其廉租房建设资金账户中提出专门的资金来对信托持有人进行现金补贴以保证该信托的收益率超过同期的存款收益水平，这样才可以吸引社会上一部分对风险规避要求比较高的资金(如养老基金)来参与购买。对于二来说，廉租房信托的期限应考虑适当拉长，在3-5年以上。在此期间，运营机构可尝试将廉租房转换为经济适用房或限价房，销售给有意购买产权的廉租房租户。这样廉租房管理机构可以有一定的资金来偿付到期的信托产品。

　　此外，通过各种合作模式吸引开发商投资参与，也是破解廉租房资金困局的重要手段。开发商对于投资参与廉租房开发缺乏热情的根本原因在于：廉租房开发无法快速实现项目的现金流回报，使得资金大量沉淀，同时收入预期也相当有限。那么如何在这些关键点上给予开发商一些实实在在的“刺激”呢？笔者认为至少有两种模式：1、在普通商品房用地出让交易中要求开发商配建一定比例的廉租房并负责运营。其实质是将政府的一部分土地出让金收入强制用于廉租房建设。这种方法已经有不少城市开始采用。2、采用BOT模式，对于廉租房小区进行BOT招标。中标的开发商获得小区建成后一定年限内的独家运营权，并且在运营年限结束后无偿交予政府。这其中，社区内的商业资产、酒店以及其他商业物业的收入预期是吸引开发商参与BOT的关键点。

　　政府出台的廉租房建设计划是一项利国利民的民生政策。如何让真正有住房需求的中低收入阶层早日住上廉租房，需要政府部门、金融企业和房地产商三方的共同努力。一个好的融资模式，不但能分担政府的出资压力，还可以吸引社会资金和开发商参与社区的建设和运营，提高这一带有“公共产品”性质的资产的使用效率。新加坡太平星基金管理公司市场分析师 沈源