成交量下跌资金吃紧 南京部分开发商积极"转型"

　　网上房地产的统计数据显示，一季度，南京共售房2.4万套，比去年第四季度约下跌30%。此前公布的全国上市房企年报也显示，大部分房企现金流吃紧。面对仍在持续的严厉楼市调控，一些开发商积极应对，及时调整战略，顺势“转型”，取得了不错的成效。

　　途径一：瞄准刚需，主打中小户型

　　以前楼市红火的时候，往往越是大户型越抢手，购买者主要以投资者和改善型为主。但现在受“限购令”影响，大户型明显“玩不转”了，适合刚需的中小户型逐渐成为主角。

　　网上房地产的统计显示，2月份，80平方米以下的房源成交量为447套；80—100平方米的房源成交833套；100—120平方米的房源成交361套。三者相加占了当月总成交量的61%。3月份，80平方米以下的房源成交523套；80—100平方米的房源成交854套；100—120平方米的房源成交327套。三者相加上升到当月成交量的70%左右。

　　许多开发商也迅速锁定刚需。在刚闭幕的南京春季房展会上，50多家参展楼盘中有约60%定位刚需。“我们在办理客户登记时发现，90%是80后，基本都是为了结婚而买。这是真正的刚需，我们楼盘正好抓住了这个特点，创造了不错的成交量。”“限购令”后首次成为“准日光盘”的中冶天成销售人员说。

　　途径二：进军保障房，利润少但市场大

　　房地产普遍被认为是暴利行业。近日，国家发改委也表示，正在研究对商品住房领域实施反暴利规定。而保障房的利润按规定最高只允许3%，和商品房利润相比相差甚远。不过现在，保障房已成为包括地产大腕在内的众多开发商进军的目标。

　　去年底，南京成立“保障房建设主体名录库”，首批报名入选的有万科置业、栖霞建设、银城、亚东、高科、长发、中冶等16家开发商。其中，栖霞建设负责在建的保障房体量最大。

　　栖霞建设相关负责人表示，楼市下行已不可避免，在做好商品房主业开发的同时，积极投身保障房建设是该公司一项重要战略调整。这顺应国家政策，也是企业应尽的社会责任。而且保障房虽然利润不高，但土地等成本投入少，风险小，市场大，资金回笼快，有利于企业的稳定发展。

　　途径三：借道香港、海外寻求融资新途径

　　从去年开始，央行已连续10次上调存款准备金率并4次加息。从4月21日开始，大型金融机构的存款准备金率已达到20.5%的历史新高。同时，许多银行不断压缩房地产商贷款。开发商资金更加捉襟见肘。

　　“现在香港市场上已出现用美元债券、票据进行融资。”利源集团董事长严陆根说，包括恒达、碧桂园、华侨城、华润、中海等知名开发商在内的16家企业，都已经做了这方面的尝试，差不多做了80多亿元。到今年底，香港预计会有超过1万亿元人民币的存款，这无疑给开发商融资提供了良好的基础。

　　此外，一些有条件的开发商，也在尝试通过房地产信托和海外买壳等方式融资。今年3月，利源集团也刚做了一单信托融资，主要针对该集团的一个收购项目，收效也不错。在香港，第一只以人民币计价的房地产信托基金也即将上线，一些开发商计划，借助海外金融工具和海外金融机构迫切希望进入中国市场的需求，寻求新的融资途径。(记者 李思颖 邹伟)